Para sa karamihan, ang pagbili ng real property ay isa sa pinakamalaking investment sa kanilang buhay. Kung ikaw ay nagpaplano bumili ng lupa, paano mo masisiguro na hindi peke ang titulo ng lupa na iyong binibili?
Sa Pilipinas, dumarami ang mga kaso ng fake land titles na ibinebenta ng mga scrupulous individuals at syndicates. Mahalaga ang paggawa ng due diligence para masigurado na hindi ka maloloko sa pagbibigay ng pera para sa isang pekeng pangako ng tunay na titulo.
Sa artikulong ito, pag-uusapan natin kung paano makikita ang peke na titulo sa Pilipinas at kung paano isagawa ang due diligence sa pagbili ng real property.
DISCLAIMER: Ang artikulong ito ay para lamang sa pangkalahatang impormasyon at hindi ito legal advice o pamalit sa legal na payo. Dapat kang kumonsulta sa iyong abogado para sa payo ukol sa anumang partikular na isyu o problema. Ang paggamit ng impormasyong nakapaloob dito ay hindi lumilikha ng relasyon ng attorney-client sa pagitan ng may-akda at ng user/reader.
Table of Contents
Ano ang Fake Title?
Sa pangalan pa lang, ang fake title ay isang hindi umiiral na titulo. Wala ito sa vault o database ng Land Registration Authority (LRA) o sa Register of Deeds (RD), o wala itong kapani-paniwalang pruweba o ebidensya ng pagkakaroon nito.
Sa Pilipinas, ang land title o ang Certificate of Title ay may dalawang kopya. Ang isa ay nasa vault ng Register of Deeds (i.e., manually-issued title) o sa database nito (i.e., eTitle). Ang isa pang pisikal na kopya, ang Owner’s Duplicate Copy, ay hawak ng rehistradong may-ari. Ginagamit ng rehistradong may-ari ang Owner’s Duplicate Copy kapag nakikipag-transaksyon sa lupa.
Gayunpaman, kahit na ang titulo ay may maraming built-in security features, ito ay vulnerable pa rin sa forgery.
Paano Malalaman Kung Peke ang Titulo ng Lupa?
1. Suriin ang Kalidad ng Papel
Hawakan at damhin ang texture ng papel. Ang land title ay gumagamit ng espesyal na tipo ng papel na may security features na inisyu ng Bangko Sentral ng Pilipinas, kaya hindi ito pakiramdam tulad ng bond paper o cartolina. Ang kulay ay medyo dilaw o off-white, na may mga tuldok at fibers na nakakalat sa papel. Ang manually-issued title ay may pulang border habang ang eTitle ay may asul.
2. Inspeksyunin ang mga Detalye na Nakasulat sa Titulo
Ang titulo ay may serial number, unique title number, at ang pirma ng issuing authority. Makikita mo ang watermark ng LRA kapag itinapat mo ang titulo sa liwanag. Sa manually-issued titles, ang mga detalye tulad ng pangalan ng rehistradong may-ari, address, title number, at teknikal na deskripsyon ng lote ay typewritten. Sa eTitle, ang mga teksto ay computer encoded at may security features tulad ng barcodes.
3. Ihambing sa Certified True Copy (CTC) na Inisyu ng LRA/Registry of Deeds
Dahil sa sophistication ng mga fraudster ngayon, minsan mahirap makita ang peke na titulo dahil kaya nilang gayahin ang hitsura at pakiramdam ng orihinal na titulo. Ang pinakamagandang paraan para makita ang peke na titulo ay humingi ng CTC at ikumpara kung tugma ang mga detalye ng titulo sa iyong kamay sa CTC ng LRA/RD. Dapat pareho ang lahat – mula sa serial numbers hanggang sa pangalan, address, signatories, at teknikal na deskripsyon. Ito ay red flag kung may impormasyong kulang o hindi tugma.
7 Tips Para Maiwasan ang Pag-deal sa Peke na Titulo
Minsan, nae-excite tayo kapag may nag-offer na magbenta ng property sa mababang presyo. Agad tayong pumapasok sa pagbili ng lupa dahil natatakot tayong maunahan sa magandang deal. Dahil dito, nakakabili tayo ng problematic land na may liens at encumbrances o mas malala pa – isang peke na title.
Due diligence ay kailangan para iwasan ang mabiktima ng fraud at scams. Ayon sa payo ng LRA, dapat mong gawin ang mga sumusunod kapag bumibili ng titled property:
1. Kumuha ng Photocopy ng Land Title para Makita Kung Sino ang Registered Owner
Dapat ay makapagbigay ang legitimate seller ng photocopy ng title ng property. Kapag alam mo na kung sino ang registered owner, mag-conduct ka ng background check, pumunta sa address niya, at magtanong-tanong sa mga kapitbahay tungkol sa identity ng owner.
Kung broker o agent ang kausap mo, alamin ang identity ng owner at i-check kung talaga bang for sale ang property. Dapat mo ring i-verify ang authority ng broker o agent na ibenta ang property.
2. Bisitahin ang Lokasyon ng Property at Mag-conduct ng Ocular Inspection
Pakitaan ka ng seller ng actual location at boundaries ng property. Magdala ng geodetic engineer para ma-confirm niya kung tugma ang metes and bounds sa technical description ng title. May mga kaso kung saan nag-ooverlap ang boundaries ng mga kapitbahay, o may mga nakatira sa bahagi ng property na ibinebenta, kaya dapat mo itong malaman.
3. Humiling ng Certified True Copy (CTC) ng Property sa LRA/Register of Deeds at I-compare Ito sa Photocopy ng Title na Binigay ng Seller
Ang pagkuha ng CTC ay nag-aassure sa iyo na legitimate ang title at ito ay nasa vault o database ng LRA. Kapag nakuha mo na ang CTC, i-compare ang mga detalye para makita kung ito ay tugma sa photocopy. I-check ang CTC kung malinis ang title at walang liens at encumbrances na naka-annotate (halimbawa, hindi naka-mortgage ang lupa, walang litigation na kasangkot ang lupa, at walang ibang claimant, at iba pa).
Ang pag-request ng CTC ay ngayon ay madali na at convenient via LRA’s eSerbisyo Portal. Tingnan kung paano mag-request ng CTC dito.
4. Humiling ng Traceback kung ang Dokumento ay Transfer Certificate of Title (TCT)
Ang Title Traceback, kahit ilang henerasyon pa, ay isa sa mga serbisyong ino-offer ng LRA. Maaari kang humiling ng photocopy ng mga naunang TCTs na in-issue sa title hanggang sa orihinal na registrant. Malalaman mo rin ang mga naunang may-ari at kung ang mga transaksyon involving the land ay matagumpay na naisagawa.
5. Pumunta sa Assessor’s Office, Dalhin ang Photocopy ng Title, at Humingi ng Tax Declaration
I-check kung updated ang real estate tax payments. Kung hindi, alamin kung magkano ang outstanding liabilities. Ito ay para masiguro na ang unpaid taxes ay maisama sa contract price. Maraming kaso kung saan hindi nabayaran ang real estate taxes o amilyar ng ilang taon, at nalalaman lang ito ng buyer pagkatapos maisagawa ang sale.
6. Humingi ng Owner’s Duplicate Certificate Kapag Nakapagdesisyon Ka Na Bumili ng Lupa; Dapat Ibigay ng Seller ang Original Owner’s Duplicate Certificate of Title
Hindi mo ma-transfer ang lupa sa iyong pangalan kung hindi mo ma-surrender ang original sa Register of Deeds. Kung nawala ang owner’s copy, kailangan mong dumaan sa judicial o administrative proceedings para ma-reconstitute ang title.
7. Pumunta sa isang Real Notary Public at Mag-execute ng Deed of Sale
Huwag pumunta sa pekeng notary public na karaniwang makikita sa mga kalsada. Magtanong sa abogadong nagno-notarize ng Deed of Sale para sa advice tungkol sa mga probisyon at clauses ng contract para masigurado na naiintindihan ng both parties ang mga corresponding obligations (halimbawa, sino ang magbabayad ng taxes, notarial fees).
Ang pag-conduct ng due diligence bago bumili ng lupa ay maaaring maging tedious na proseso. Ito ay nangangailangan ng maraming oras, effort, at pera. Gayunpaman, mahalaga ang mga aktibidad na ito. Pagkatapos ng lahat, pera mo ang pinag-uusapan dito, kaya dapat siguraduhin mo na legitimate ang seller at totoo ang title ng lupa.
Mga Tips at Babala
- Makipag-deal direkta sa registered owner o sa kanyang authorized representative. Huwag mahiyang hingin ang Special Power of Attorney (SPA) kapag nakikipag-usap sa mga agent o representative. Minsan, malalim na tayo sa negotiation sa isang tao tapos malalaman natin na hindi pala sila authorized na humawak ng property o lumagda sa mga dokumento. Risky ito kasi baka i-deny ng registered owner ang transaction sa bandang huli.
- Kapag bumibili ng titled land, palaging hingin ang lahat ng pages ng Certificate of Title, kasama ang page ng Memorandum of Encumbrance. Minsan, unang page lang ang ipinapakita ng seller. Pero crucial na icheck ang lahat ng pages kasama ang Memorandum of Encumbrance, para makita kung may mga annotations sa title. May mga kaso na bumili ng lupa tapos malalaman mo na mortgaged pala ito o may claim ang ibang tao.
Mga Madalas Itanong
1. Nagpaplano akong bumili ng property pero ang pinapakita lang ng seller ay ang Deed of Sale sa kanya at sa previous owner. Paano ko malalaman kung legit ang Deed of Sale at hindi fake ang notary public na nag-notarize sa dokumento?
Kung notarized ng totoong notary public ang dokumento, ang presumption ay valid ang Deed of Sale at duly executed by the parties. Minsan, madaling makita kung fake ang notarization dahil konti lang ang detalye o 3-4 lines lang ang nakalagay sa ilalim ng pangalan ng notary public. Para masiguro na hindi fake ang dokumento, dapat mong:
a. I-check ang details at seal sa notarial certificate ng Deed of Sale.
Dapat ay may sumusunod na impormasyon ang isang totoong notary public:
- Pangalan niya at ang salitang “Notary Public” at ang probinsya o siyudad kung saan siya ay commissioned
- Notarial commission number at ang expiry date
- Roll number, Professional Tax Receipts (PTR) number, at ang lugar at petsa ng issue
- Integrated Bar of the Philippines (IBP) Membership details
- Mandatory Continuing Legal Education (MCLE) details
Halimbawa ng detalye:
Atty. JUAN DELA CRUZ
Notary Public for and in the City of Manila
Notarial Commission No. x-xxx until December 31, xxxx
No. 123, Tuazon St., Sampaloc, Manila Roll
No. xxxxx/ PTR No. xxxxxxx/ Jan. 2, xxxx
IBP No. xxxxxx
MCLE Compliance No. xx-xxxxxxx
b. Alamin kung totoong tao ang notary. Pwede mong bisitahin ang address na nasa notarial certificate o gamitin ang Google para malaman kung siya ay tunay na abogado. May registry ng lahat ng lawyers sa Pilipinas ang Supreme Court.
c. Kung hindi mo mahanap ang notary public o patay na siya, pwede kang humingi ng certified true copy ng Deed of Sale sa office ng Executive Judge ng Regional Trial Court kung saan commissioned ang notary public. Required ang notary public na mag-submit ng notarial register sa korte. Pwede ka ring humingi ng kopya mula sa National Archive.
2. Bumili ako ng lupa at nalaman kong fake pala ang title. Ano ang pwede kong gawin laban sa taong nagbenta sa akin ng lupa?
Pwede kang mag-file ng criminal case for swindling o estafa na pinaparusahan sa ilalim ng Art. 315 ng Revised Penal Code kung kompleto ang elements ng crime. Depende sa sitwasyon, pwede ka ring mag-file ng falsification of documents na pinaparusahan sa ilalim ng Art. 172 ng RPC.
