Paano Gumawa ng Deed of Sale?

Kakatapos mo lang makipag-usap sa isang buyer ng iyong house and lot sa Quezon City, kaya kailangan mong gumawa ng deed of sale. Masaya ka na pagkatapos ng matinding negosasyon, sa wakas ay nagkasundo na kayo sa contract price.

Paano mo gagawin ang deed of sale para masigurado na lahat ng terms and conditions na napagkasunduan ay naisama sa kontrata?

Ito ang guide para sa pag-draft ng deed of sale.

DISCLAIMER: Ang artikulong ito ay para lamang sa pangkalahatang impormasyon at hindi ito legal advice o pamalit sa legal na payo. Dapat kang kumonsulta sa iyong abogado para sa payo ukol sa anumang partikular na isyu o problema. Ang paggamit ng impormasyong nakapaloob dito ay hindi lumilikha ng relasyon ng abogado at kliyente sa pagitan ng author at ng user/reader.

Table of Contents

Ano ang Deed of Sale?

Ayon sa Article 1458 ng New Civil Code of the Philippines, ang deed of sale o contract of sale ay isang dokumento na ginagawa kapag isa sa mga contracting parties (tinatawag na seller) ay nagpapangako na ililipat ang pagmamay-ari at maghahatid ng isang tiyak na bagay (halimbawa, house and lot o motor vehicle), at ang isa pa (tinatawag na buyer) ay magbabayad ng tiyak na halaga sa pera o katumbas nito.

Ang contract of sale ay maaaring absolute o conditional.

Deed of Absolute Sale vs. Deed of Conditional Sale vs. Contract To Sell: Ano ang Pagkakaiba?

1. Deed of Absolute Sale

Ayon sa Supreme Court sa isang kaso, ang contract of sale ay absolute kapag:

Ang titulo ng property ay napapasa sa buyer pagkatapos ng delivery ng property na nabili. Ang delivery ay maaaring actual (kapag ibinigay na ang item sa buyer) o constructive (halimbawa, pag-execute ng Deed of Absolute Sale sa kaso ng real property).
Walang statement o kondisyon sa kontrata na nagsasabing mananatili ang titulo ng property sa seller hanggang sa buong bayad ng purchase price.
Walang probisyon sa kontrata na nagbibigay sa seller ng karapatan na unilateral (nang walang pahintulot ng buyer) na kanselahin ang kontrata kapag nabigo ang buyer na magbayad sa loob ng napagkasunduang panahon.

2. Deed of Conditional Sale at Contract to Sell

Ang conditional sale ay nagaganap kapag may kondisyon sa contract of sale, at ang pagmamay-ari ng property ay mapapasa sa buyer kapag natupad ang kondisyon.

Sa kabilang banda, sa contract to sell, ang prospective seller ay nagbubuklod sa sarili na ibenta ang property eksklusibo sa prospective buyer kapag natupad ang mga kondisyong napagkasunduan, halimbawa, ang buong pagbabayad ng contract price. Sa contract to sell, ang kasunduan ay tungkol sa pangakong magbenta.

Ang pagmamay-ari sa parehong conditional sale at contract to sell ay nananatili sa seller at hindi napapasa sa buyer.

Gayunpaman, sa deed of conditional sale (kilala rin bilang contract of conditional sale), ang pagmamay-ari ay awtomatikong napapasa sa buyer kapag natupad ang kondisyon. Halimbawa, ikaw ang buyer, at ang kondisyon ay ang buong pagbabayad ng contract price. Kapag buo mo nang nabayaran ang contract price, ang pagmamay-ari ng property ay awtomatikong napapasa sa iyo sa bisa ng batas nang walang kailangan pang gawin ng seller.

Hindi ito pareho sa contract to sell. Ang pagmamay-ari ay hindi awtomatikong napapasa kahit na natupad ng buyer ang obligasyon, at maaaring na-deliver na ang property. Ang prospective seller ay kailangan pa ring mag-transfer ng titulo sa prospective buyer sa pamamagitan ng pag-execute ng deed of absolute sale dahil ang kasunduan sa contract to sell ay isang pangako lang na magbenta at hindi pa aktwal na benta ng property.

Tandaan na kung ang kontrata ay may clause na nagsasabing ang seller ay mag-e-execute ng Deed of Absolute Sale lamang pagkatapos ng buong pagbabayad ng purchase price, ito ay isang contract to sell.

Kailangan pa bang mag-execute ng Deed of Absolute Sale sa isang Deed of Conditional Sale?

Bagaman sinasabi ng jurisprudence na awtomatikong napapasa ang pagmamay-ari sa buyer sa bisa ng batas nang walang kailangan pang gawin ng seller, sa praktika, kailangan pa ring mag-execute ng Deed of Absolute Sale dahil isa ito sa mga requirements sa Register of Deeds para sa transfer ng titulo ng real property. Ito rin ang nagpapatunay na natupad ng buyer ang kondisyon.

Deed of Absolute Sale vs. Contract of Sale with Pacto De Retro: Ano ang Pagkakaiba?

Ang pag-transfer ng property ownership ay absolute at walang kondisyon sa Deed of Absolute Sale. Sa Contract of Sale with Pacto de Retro, binibigyan ng buyer ang seller ng karapatan na muling bilhin ang property sa loob ng napagkasunduang timeline.

Kapag ikaw ay nag-execute ng Pacto de Retro sale, ang ownership ng property ay agad na naililipat sa vendee a retro (ang buyer). Subalit, dahil binibigyan ang seller a retro ng opsyon na muling bilhin ang property, ang ownership ay bumabalik sa seller kapag ginamit ng huli ang karapatang ito.

Maari nilang itakda ang petsa kung kailan dapat muling bilhin ng seller ang property, subalit ang panahon ay hindi dapat lumampas sa sampung taon mula sa pagpirma ng kontrata. Kung hindi itinakda ang panahon, ang default ay apat na taon mula sa pagpirma ng dokumento.

Paano Gumawa ng Deed of Absolute Sale?

Para sa guide na ito, gagamitin natin ang pagbebenta ng real property bilang halimbawa, dahil ito ang pinakakaraniwang uri ng transaksyon.

1. Ihanda ang Dokumento

Ang Deed of Absolute Sale ay dapat maglaman ng mga sumusunod na bahagi:

Title ng dokumento. Kung ito ay isang absolute sale, dapat itong pamagatang ganito.
Pangalan ng seller, kasama ang pahayag na siya ay nasa legal na edad, civil status, citizenship, at residential address.
Pangalan ng buyer, kasama ang pahayag na siya ay nasa legal na edad, civil status, citizenship, at residential address.
Pagkakakilanlan ng real property, kasama ang address nito at ang technical description (makikita sa titulo ng property).
Ang consideration o ang purchase price.
Warranty ng seller.
Pirma ng mga partido.
Pirma ng mga saksi.
Acknowledgment sa harap ng isang notary public.

2. Mag-print ng hindi bababa sa 3-5 kopya ng dokumento

Isang kopya para sa notary public.
Isa o dalawang kopya para sa seller.
Isa o dalawang kopya para sa buyer.

3. Pumunta sa isang notary public para mapanotaryo ang iyong dokumento

Huwag kalimutang magdala ng valid IDs, dahil kailangang beripikahin ng notaryo ang mga identidad ng mga partido.

Para di ka na maabala pa sa paggawa ng deed of sale, maaari mong i-download ang mga sumusunod na sample at i-edit ang mga nilalaman gamit ang guide sa itaas:

Mga Tips at Babala

Sa paggawa ng contract of sale, mahalagang matukoy ang tunay na intensyon ng mga partido. Maraming kaso na ang pinagpasyahan ng Supreme Court kung saan ang isang agreement na may pamagat na Deed of Conditional Sale ay itinuring na Contract to Sell dahil sa mga klausula sa kontrata. Ito ay dahil hindi ang pamagat ng kontrata ang mananaig kundi ang mga malinaw na terms at conditions na magdedetermina kung pumasok ka ba sa isang absolute contract of sale, conditional contract of sale, o contract to sell.

Mga Madalas Itanong

1. Dapat bang notaryohan ang Deed of Sale ng Real Property?

Oo. Ang sale deed ng real property ay dapat notaryohan ayon sa mga kinakailangan sa ilalim ng Article 1358 ng New Civil Code, na nagsasaad na ang anumang kontrata na lumilikha, nagtatransmit, nagbabago, o nagtatapos ng mga karapatan sa real property ay dapat nasa public document.

Ang notarization ng isang private document ay nagiging public record ito.

2. Magkano ang gastos sa notarization ng Deed of Sale sa Pilipinas?

Ang gastos ay nag-iiba depende sa lokasyon o sa IBP (Integrated Bar of the Philippines) Chapter kung saan kabilang ang notary public. Ang karaniwang rate ay humigit-kumulang 1% ng contract price. Sa IBP Cebu Chapter, ang standard rate ay tila 2% ng aktwal na halaga ng kontrata ngunit hindi bababa sa Php 1,500. Sa kabilang banda, sa Dumaguete, ang standard rate ay minimum na Php 2,000 o 3% ng fair market value ng property, alinman ang mas mataas.

3. Sino ang magbabayad para sa notarization ng Deed of Sale?

Depende sa kasunduan ng parehong partido sa panahon ng negotiation process, maaaring ang seller o ang buyer.

4. Paano ako pipirma sa Deed of Sale sa Pilipinas kung ako ay nasa abroad?

Maaari kang magtalaga ng isang tao na nasa Pilipinas upang pumirma sa Deed of Sale para sa iyo sa pamamagitan ng pag-execute ng Special Power of Attorney pabor sa iyong agent sa Pilipinas.

5. May expiration date ba ang Deed of Sale?

Ang Deed of Sale ay walang expiration date per se, ngunit maaari itong matapos (ma-cancel o ma-nullify) dahil sa parehong mga sanhi tulad ng lahat ng iba pang obligasyon.

Halimbawa, sa isang Deed of Conditional Sale, ang kontrata ay maaaring matapos dahil sa hindi pagbabayad ng contract price o paglabag sa iba pang obligasyon.

Sa isang Deed of Sale with Pacto de Retro, ang sale ay natatapos sa pamamagitan ng redemption ng seller ng property na nabili.

6. Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng Deed of Sale at Deed of Donation?

Sa donation, ang transfer ng property ay libre (meaning for free), karaniwan dahil sa pagmamahal at pagkagusto ng donor sa donee o dahil sa magandang serbisyo ng huli. Sa sale, palaging may consideration: pera o katumbas nito.

Parehong transfer ay nangangailangan ng pagbabayad ng fees at taxes. Bukod sa transfer tax, documentary stamp tax, at iba pa, ang donation ay saklaw ng donor’s tax na 6% na kinakalkula batay sa kabuuang regalo na higit sa Php 250,000 exempt sa isang calendar year (epektibo 01 January 2018 batay sa RA 10963 o ang TRAIN Law).

Sa kabilang banda, ang sale ay saklaw ng outright capital gains tax na 6% ng total contract price o ang fair market value ng property, alinman ang mas mataas, na dapat bayaran sa BIR sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng pagpirma sa Deed of Sale.

7. Ano ang Open Deed of Sale? Valid ba ito?

Ang open deed of sale ay katulad ng regular na deed of sale, ngunit ang pangalan ng buyer at iba pang detalye ng kontrata, tulad ng presyo at petsa ng pagpirma, ay iniwang blanko o bukas.

Ang ganitong praktis ay karaniwan sa pagbebenta ng second-hand motor vehicles o sa isang dealership kung saan ang pag-aari ng dealer sa sasakyan ay pansamantala hanggang sa makahanap ang dealer ng buyer. Ang scheme na ito ay ginagawa umano upang iwasan ang mahigpit na proseso ng paglilipat ng pagmamay-ari ng sasakyan at pagbabayad ng transfer fees/taxes.

Ang Open Deed of Sale, sa harap nito, ay hindi isang valid na uri ng kontrata dahil walang meeting of the minds sa pagitan ng buyer at seller na lumalabas sa dokumento.

Ang praktis na ito ay mapanganib din para sa parehong partido. Sa ilalim ng batas, ang may-ari ng motor vehicle ay ang taong nakapangalan sa Certificate of Registration (CR) na inisyu ng Land Transportation Office (LTO); kaya kahit naibenta mo na ang motor vehicle, kung ang pangalan mo pa rin ang nakalagay sa CR, ikaw pa rin ang responsable dito.

Kung ang motor vehicle ay makasakit ng tao o makasira ng property, ang biktima ay hahabulin ka, kahit hindi ikaw ang nagmamaneho ng sasakyan. Ganoon din kung ikaw ang buyer. Mahirap malaman kung ang kotse ay nasangkot sa isang krimen, na-carnap, o collateral ng isang utang nang hindi mo nalalaman.

Pinakamabuti na iwasan ang pag-execute ng open deed of sale; kung hindi, maaari kang malantad sa mga nabanggit na hindi kanais-nais na sitwasyon.