Nakamit mo na ang pangarap mong lupa at ngayon ay nagtatanong ka kung paano mag-apply ng titulo ng lupa sa Pilipinas. Kung ikaw ay katulad ng karamihan ng mga tao, wala ka ng kaalaman kung saan magsisimula. Karaniwang naririnig na mahirap, magulo, at mahal ang proseso, kaya’t marami ang sumusuko sa pagpapatala ng kanilang mga lupa.
Sa mga kamakailang batas na nagpapabuti at nagpapadali ng proseso ng pagpapatitulo ng lupa sa Pilipinas, maaaring maging katotohanan na ang pangarap mong magkaruon ng titulo para sa lupa na inyong pamilya at mga ninuno na kinakalakal at kinakamit ay magiging posible na. Sa gabay na ito, alamin natin ang proseso ng pag-aapply para sa titulo ng lupa, maging ito ay para sa agrikultura o pabahay.
DISCLAIMER: Ang artikulong ito ay isinulat para sa pangkalahatang impormasyon lamang at hindi legal na payo o kapalit ng payo ng isang abogado. Dapat mong kumonsulta sa iyong abogado upang makakuha ng payo hinggil sa alinmang partikular na isyu o problema. Ang paggamit ng impormasyon na nakapaloob dito ay hindi nagmumula sa relasyon ng abogado at kliyente sa pagitan ng may-akda at mambabasa.
Table of Contents
Mga Batas Tungkol sa Land Registration sa Pilipinas
Bago tayo pumasok sa mga detalye ng proseso, pag-usapan muna natin ang ilang mga pangunahing batas na may kinalaman sa patalaaan ng lupa sa Pilipinas.
1. Commonwealth Act 141 – Ang Public Land Act
Ang Commonwealth Act No. 141 ay inaprubahan noong Nobyembre 7, 1936, ng dating Pangulo ng Commonwealth Government na si Manuel L. Quezon. Ang Public Land Act ang batas na nagpapamahala sa mga lupaing bahagi ng pampublikong domain at ito ang nagiging pundasyon kung paano klasipikado, sinusuri, itinutukoy, inililipat, at inirehistro ang mga lupa sa Pilipinas, at iba pa.
Sa ilalim ng batas, ang sinumang natural na ipinanganak na Pilipino na may ari ng 24 ektarya o mas mababa na lupa at ang kanyang ninuno o mga dating may-ari nito ay patuloy na namamahala at nagbubukid sa isang tract ng lupaing agrikultura sa loob ng hindi bababa sa 30 taon ay maaaring magkaruon ng libreng patent o titulo ng lupa. Mayroon din itong proseso ng pampamahala na nagbibigay-daan sa kahit anong Pilipinong mamamayan na may kwalipikasyon sa Pilipinas na mag-apply para sa titulo ng lupa.
2. Presidential Decree 1529 – Ang Property Registration Decree
Ang P.D. No. 1529 ay inaprubahan noong Hunyo 11, 1978, ni Pangulong Ferdinand Marcos, Sr. Binago nito ang ilang mga probisyon ng Commonwealth Act 141 at nagtakda ng Land Registration Commission (ngayon ay tinatawag na Land Registration Authority o LRA), kasama ang paglikha ng Registry of Deeds. Binago rin ang mga kinakailangang dokumento at proseso ng land registration.
Sa presidential decree na ito, nailarawan ang proseso ng pampamahala para sa aplikasyon ng titulo ng lupa sa pamamagitan ng hukuman, pag-angkin ng pag-aari ng mga lupa na sakop ng mga prosesong cadastrala, at ang proseso ng paglilipat ng titulo ng lupa sa ibang tao, at iba pa.
3. Republic Act No. 10023 – Ang Batas na Nag-aatas ng Paglalabas ng Libreng Patents sa Residential Lands
Ang R.A. No. 10023 ay inaprubahan noong Marso 09, 2010, ni Pangulong Gloria Macapagal-Arroyo. Inatasan ng batas ang paglalabas ng libreng patents sa mga lupaing itinuturing na pabahay para sa mga Pilipino na aktwal na naninirahan sa mga residential lands ng hindi bababa sa sampung taon, o ng kanilang mga ninuno o mga nauna nang naninirahan dito.
Samantalang ang C.A. No. 141 ay nagbibigay ng libreng patents para sa mga lupaing agrikultura lamang, pinapayagan na ng R.A. No. 10023 ang aplikasyon para sa libreng patents sa mga lupaing agrikultura at townsite reservations na tinukoy ng Local Government Unit (LGU) bilang residential sa pamamagitan ng angkop na ordinansa.
4. Republic Act No. 11573 – Ang Batas na Nagpapabuti sa Proseso ng Pagkukumpirma ng Imperfect Land Titles
Ang R.A. No. 11573 ay inaprubahan noong Hulyo 16, 2021, ni Pangulong Rodrigo Roa Duterte. Binago nito ang C.A. No. 141 at P.D. No. 1529 upang mas palakasin, ayusin, at pagtugma-tugmain ang proseso ng pagpapatitulo ng lupa sa Pilipinas.
Inialis ng Republic Act No. 11573 ang takdang oras para sa aplikasyon ng libreng patent sa mga lupaing agrikultura, ang pagbabawal sa pagbili o pag-aalis ng titulo ng lupa sa loob ng tiyak na panahon, pinaikli ang patunay ng pangangamkam sa 20 taon mula sa dati’y 30 taon, pinaikli ang mga kinakailangang dokumento para sa aplikasyon, at pinaikli ang proseso ng pagsusuri, at iba pa.
Para sa layuning ito ng gabay, tatalakayin natin kung paano mag-apply para sa Original Certificate of Title (OCT) ng mga lupaing agrikultura at residential gamit ang proseso ng pampamahala at hukuman na tinalakay sa mga nabanggit na batas. Inaakala na ang iyong lupa ay wala pang rehistrado o wala pang dinala sa Torrens System ng rehistrasyon ng lupa, at ang iyong mga dokumento ay kinabibilangan lamang ng mga muniments ng titulo (tulad ng Tax Declaration, Deed of Sale, Deed of Donation, Extra-Judicial Settlement, o iba pang patunay ng iyong pag-aari).
Mga Basic Terms na Kailangan Mong Malaman Tungkol sa Land Titling
Bagamat may mga pagsusumikap na isinagawa upang paliwanagin nang mas simple ang proseso ng pagpapatitulo ng lupa, maaaring nakakalito pa rin ang ilang mga teknikal na termino at parirala na ginamit dito. Narito ang ilan sa mga salita na ginamit sa artikulong ito at ang kanilang kahulugan.
1. Torrens System
Ang Sistema ng Torrens (na pinangalanan matapos si Robert Richard Torrens) ay isang sistema ng rehistrasyon ng lupa na inadopt ng Pilipinas at nagsimula noong Pebrero 1, 1903. Sa Pilipinas, tinatawag na Torrens title o titulo ng lupa ang mga lupaing nirehistro sa ilalim ng Sistema ng Torrens. Ang Torrens title ay hindi maaring bawiin. Ang sinumang taong nakikipag-transaksyon sa lupaing may titulo ay maari nang katiwalaan na tama ang pagmamay-ari at ang tunay na pag-aari ng lupa.
2. Hindi Rehistradong Lupa
Ang mga lupaing hindi pa nirehistro sa ilalim ng Sistema ng Torrens ay itinuturing na hindi rehistradong lupa. Kapag may kinalaman sa mga hindi rehistradong lupa (tulad ng deed of sale, lease, mortgage), ang transaksyon ay may bisa lamang sa pagitan ng dalawang partido (tulad ng nagbebenta at bumibili) maliban na lamang kung irehistro ang dokumento sa Registry of Deeds.
3. Libreng Patent
Sa Pilipinas, ipinamamahagi o ina-award ang mga lupaing agrikultura sa apat na paraan. Isa dito ay sa pamamagitan ng kumpirmasyon ng isang hindi sakdal o hindi kumpletong titulo. Ang pagkumpirma ng iyong titulo ay maaaring isagawa sa pamamagitan ng dalawang paraan:
- Judiscial confirmation, kung saan ikaw ay naglalakad sa hukuman upang mag-apply ng titulo ng lupa,
- Administrative legalization, kung saan ikaw ay magpapalakad sa isang ahensiyang administratibo upang mag-apply ng libreng patent.
Nagkakaloob ang gobyerno ng lupaing pampubliko (o isang libreng patent) sa isang pribadong tao kapag ang naturang pribadong tao, o ang kanyang mga ninuno o mga naunang may-ari nito, ay kwalipikado para sa isang grant sa ilalim ng batas. Gaya ng nangangahulugan ang termino, ang aplikasyon para sa libreng patent ay may kalikasan ng administratibo.
Noong una, ang mga lupaing agrikultura lamang ang saklaw ng aplikasyon para sa libreng patent. Ngunit ngayon, kasama na rin ang mga lupaing residential sa Republic Act No. 10023.
4. Predecessor-in-Interest
Sa konteksto ng rehistrasyon ng lupa, ang Predecessor-in-Interest ay sinumang tao na una nang nagmamay-ari o may karapatan sa lupa na inaapplyan mo ng titulo. Halimbawa, ang nagbebenta ang iyong ninuno o mga magulang at lolo at lola kung ito ay naipamamana sa iyo.
Para sa mga residential na lupa, kinakailangan mong patunayan na ikaw o ang iyong Predecessor-in-Interest nito ay nananahan at patuloy na nagmamay-ari at nagpapamay-ari nito ng hindi bababa sa sampung taon. Para sa lupaing agrikultura, kinakailangan mong patunayan na ikaw o ang iyong Predecessor-in-Interest nito ay patuloy na namamahala at nagbubukid sa lupa nang hindi bababa sa 20 taon bago mag-apply para sa titulo ng lupa.
Upang maipakita: kahit na kamakailan mo lang nakuha ang lupa, ikaw ay kwalipikado pa rin na mag-apply para sa titulo, at ito ay ilalabas sa iyong pangalan, asal magpatunay ang iyong ninuno o ang nauna nang may-ari nito na may-ari nito ang lupa sa loob ng mga kinakailangang taon.
5. Certificate of Title
Ang Certificate of Title o titulo ng lupa ang pinakamahusay na patunay ng pagmamay-ari sa isang parcela ng lupa. Inilalabas ito ng Land Registration Authority matapos ang huling hatol na nag-oorder ng rehistrasyon ng lupa sa pamamagitan ng prosesong korte o matapos aprubahan ng DENR ang aplikasyon para sa libreng patent. Naglalaman ito ng lokasyon ng property, sukat, isang natatanging numero ng rehistrasyon, at ang rehistradong may-ari. Mayroong dalawang uri ng titulo ng lupa:
- Original Certificate of Title (OCT) – inilalabas kapag ang lupa ay unang dinala sa Torrens System o sa orihinal na rehistrasyon.
- Transfer Certificate of Title (TCT) – inilalabas para sa mga sunod-sunod na paglipat ng lupaing sakop ng OCT.
Ang Certificate of Title ay may orihinal na kopya, na maingat na itinatago ng Registry of Deeds sa kanilang baul, at may duplicate copy o mirror copy na itinatago ng may-ari.
Judicial Application vs. Administrative Application ng Titulo ng Lupa: Ano ang Pagkakaiba?
Ang Judicial Application ng titulo ng lupa, na tinatawag ding judisyal na legalisasyon ng hindi sakdal o hindi kumpletong titulo, ay kinakailangan ng prosesong korte. Ang administratibong legalisasyon ng hindi sakdal na titulo ay administratibo sa kalikasan at inaaplay sa DENR.
Kailangan Mo Ba Mag-apply ng Titulo ng Lupa sa Pamamagitan ng Judicial Process o Administrative Proceedings?
Depende sa iyong paraan ng pag-aari ng lupa, maari kang mag-apply sa ilalim ng Judicial Process o administratibo. Gayunpaman, maaring praktikal na pumili ng Administrative Proceedings dahil ito ay mas simple at mas mabilis. Kaya’t sa lahat ng mga kaso kung saan ikaw, o ang iyong Predecessor-in-Interest nito, ay patuloy na namamahala at nagbubukid sa lupaing alienable at disposable na hindi pa nirehistrado na lupaing pampubliko ng hindi bababa sa 20 taon para sa mga agrikultura, o sampung taon para sa pabahay, maaari kang mag-apply sa DENR.
Para sa lahat ng iba pang mga paraan ng pag-aari (tulad ng pamamayapa, o sa karapatan sa pag-aaccretion o pagdaragdag sa mga iniwang ilog, at iba pa), maaari kang magtungo sa korte.
Ano ang mga Iba’t Ibang Bahagi ng Certificate of Title?
Bawat Certificate of Title ay dapat naglalaman ng mga sumusunod:
- Numero ng Certificate of Title
- Ang Registry of Deeds ng probinsya o lungsod kung saan nirehistro o ina-archive ang titulo.
- Uri ng titulo at ang kanyang numero. Kung ito ay orihinal na titulo, ito ay itatala bilang “Original Certificate of Title” o “Katibayan ng Original na Titulo.” Samantala, kung ito ay isang sunod-sunod na transfer mula sa parehong lupa, ito ay tatalaan bilang “Transfer Certificate of Title.”
- Buong pangalan ng may-ari, estado sa lipunan, pangalan ng asawa (kung kasal), pagkamamamayan, tirahan, at postal address. Kung ang ari-arian ay pag-aari ng mag-asawa, ito ay ilalabas sa pangalang ng parehong asawa.
- Lagda ng opisyal na nag-apruba
- Teknikal na paglalarawan
- Talaan ng mga Utang o Memorandum Encumbrances
Paano Mag-apply para sa Titulo ng Lupa ng Residential Lands (Administrative Application sa ilalim ng RA 10023)
1. Sino ang Maaring Mag-apply?
Maaring mag-apply para sa residential na libreng patent kung mayroon kang mga sumusunod na kwalipikasyon:
- Dapat ay mamamayang Pilipino
- Dapat ay ikaw (o ang iyong ninuno o may-ari bago) ay aktuwal na naninirahan at nakatira sa lupa na iyong ina-applyan
- Dapat ay may patuloy na pagmamay-ari at pag-occupy sa lupa sa ilalim ng lehitimong claim ng pag-aari ng hindi bababa sa sampung taon bago ang pag-file ng aplikasyon
- Ang iyong kabuuang ari-arian, kasama ang lupaing agrikultura, ay hindi dapat lumampas ng 12 ektarya
Depende sa iyong lokasyon, ang kabuuang lawak ng lupaing ina-applyan mo ng titulo ay hindi dapat lumampas sa mga sumusunod:
- Highly Urbanized Cities (HUCs) 200 metro square meters
- Iba pang mga Lungsod 500 metro square meters
- First Class na mga munisipalidad 750 metro square meters
- Second Class na mga munisipalidad 750 metro square meters
- Iba pang mga munisipalidad 1,000 metro square meters
2. Ano ang mga Requirements?
- Lubos na nai-isyu na accomplished application form
- Kopya ng DENR-approved na plano batay sa aktuwal na survey na isinagawa ng lisensyadong geodetic engineer o kopya ng cadastral map
- Kopya ng teknikal na paglalarawan
- Simplified sketch plan
- Affidavit of two disinterested persons na naninirahan sa barangay ng lungsod o munisipalidad kung saan matatagpuan ang lupa, na nagsasabing ikaw, o ang iyong ninuno o may-ari bago, ay nananahan at patuloy na nagmamay-ari at nag-ooccupy ng lupa na iyong ina-applyan ng hindi bababa sa sampung taon.
- Sertipikasyon mula sa Regional Trial Court na walang kasalukuyang kaso ng rehistrasyon ng lupa na kinasasangkutan ang parcel ng lupa na iyong ina-aapplyan ng titulo.
3. Saan Ito Pwedeng I-File?
Ang aplikasyon ay inihahain sa Community Environment and Natural Resources Office (CENRO) ng DENR sa lungsod o munisipalidad kung saan matatagpuan ang lupa.
4. Administrative Application ng Titulo ng Lupa para sa Residential Lands: Hakbang-Hakbang na Gabay
Hakbang 1. Pag-ko-kolekta at pag-kumpleto ng lahat ng mga kinakailangan dokumento
Siguruhing kumpleto ito, dahil ang hindi kumpletong aplikasyon ay hindi tatanggapin.
Hakbang 2. Pagpasa ng lahat ng mga dokumento sa CENRO (Community Environment and Natural Resources Office)
Hakbang 3. Pagsusuri at pagtanggap ng iyong aplikasyon
Magkakaroon ng preliminary assessment ang CENRO sa iyong aplikasyon upang malaman kung ikaw ay kwalipikado at kung kumpleto ang mga dokumento. Kung lahat ay maayos, tatanggapin ang iyong aplikasyon.
Hakbang 4. Paggawa ng Notice of Application
Ang notice of application ay ilalagay sa mga makikita na lugar sa lungsod o munisipalidad (tulad ng mga plasa ng bayan, mga pamilihan, mga city/municipal/barangay halls) sa loob ng 15 araw.
Hakbang 5. Pagsisiyasat at pagsusumite ng mga reporst
Gagawin ng CENRO ang pagsisiyasat at pagsusuri, kasama na ang pagsisiyasat at pagsusuri ng iyong mga alegasyon sa lupa. May 120 araw sila mula sa petsa ng aplikasyon upang mag-decide.
Hakbang 6. Pagsusumite ng mga reports at rekomendasyon sa PENRO (Provincial Environment and Natural Resources)
Pagkatapos ng aprobasyon ng CENRO, at kung walang anumang tutol, ang iyong aplikasyon, kasama ng lahat ng dokumento at mga ulat, ay ipadadala sa PENRO.
Hakbang 7. Paggawa ng desisyon sa aplikasyon
Dapat magkaroon ng hindi mai-extend na limang araw ang PENRO mula sa pagtanggap ng rekomendasyon ng CENRO upang aprobahan o dis-aprubahan ang aplikasyon. Kapag na-aprubahan, ikaw ay bibigyan ng abiso sa loob ng 15 araw.
Hakbang 8. Pagpapadala ng Signed Patent sa Registry of Deeds
Ang signed patent ay isusumite sa Registry of Deeds
Hakbang 9. Paglabas ng Orihinal na Certificate of Title mula sa Registry of Deeds
Paano Mag-apply para sa Titulo ng Lupa ng Agricultural Lands (Administrative Application sa ilalim ng RA 11573)
1. Sino ang Maaring Mag-apply?
Maaring mag-apply para sa libreng patent ng lupaing agrikultura kung mayroon kang mga sumusunod na kwalipikasyon:
- Isang mamamayang Pilipino
- Hindi may-ari ng higit sa labing-dalawang (12) ektarya ng lupa
- Patuloy na namamahala at nagbubukid, kahit personal o sa pamamagitan ng isang ninuno o may-ari bago, ng isang tract o mga tract ng alienable at disposable agricultural public lands subject to disposition nang hindi bababa sa dalawampung (20) taon bago ang pag-file ng aplikasyon
- Nagbayad ng buwis para sa real estate tax
2. Saan Ito Pwedeng I-File and Application?
Maaring mag-apply sa isa sa mga sumusunod na lugar:
- Community Environment and Natural Resources Office (CENRO)
- Provincial Environment and Natural Resources Office (PENRO), para sa mga probinsiyang walang CENRO
- Sa pamamagitan ng email, courier, o online
- Sa Barangay kung saan ang operasyon ng pag-tititulo ay kasalukuyang isinasagawa
3. Ano ang mga Requirements?
- Na-fill up na Application form
- Bayad sa aplikasyon na nagkakahalaga ng PHP 150
- Documentart stamp tax
- Tax Declaration sa pangalan ng aplikante. Kung ang Tax Declaration ay hindi nasa pangalan ng aplikante, maaring isa sa mga sumusunod:
- Deed of Sale
- Extrajudicial Settlement of Estate
- Waiver of Rights
- Deed of Donation o iba pang uri ng dokumento na nagpapatunay ng pag-aari
- Clearance mula sa Land Registration Authority (LRA) – maaaring isumite sa loob ng 90 araw mula sa petsa ng aplikasyon. Pagsasangguni: Ang LRA clearance ay na-aalis kung sakop ng parcel ng lupa ang cadastral subdivision plan
- Kopya ng aprobadong survey plan/cadastral map
- Teknikal na Paglalarawan
- Alienable at Disposable (A&D) Agricultural Land Certification
Tandaan: Ang mga kinakailangan na numero 6, 7, at 8 ay kinukuha mula sa CENRO/PENRO
4. Administrative Application ng Titulo ng Lupa para sa Agricultural Lands: Step-by-Step na Gabay
Hakbang 1. Paghahalap at pagkukumpleto ng lahat ng iyong mga kinakailangang dokumento
Pumunta sa CENRO para magtanong sapagkat kailangan mong kumuha ng ilang mga kinakailangang dokumento (halimbawa, plano ng pagsusuri/cadastral map) mula sa kanilang opisina.
Hakbang 2. Pagsusumite ng lahat ng mga dokumento sa CENRO/PENRO
Hakbang 3. Paghahanda ng Preliminary Assessment ng CENRO/PENRO
Daraanan ng iyong aplikasyon ang isang preliminary assessment upang malaman ang kalagayan ng lote na iyong inaapplyan, ang iyong kwalipikasyon, at ang kumpletong dokumento na iyong isinumite.
Hakbang 4. Acceptance ng iyong aplikasyon mula sa CENRO/PENRO
Kung itinuturing itong nasa ayos, ang CENRO/PENRO ay tatanggapin ang iyong aplikasyon.
Hakbang 5. Pagpapaskil ng Notice of Application
Ipapaskil ng CENRO/PENRO ang abiso ng aplikasyon sa mga pook ng lungsod o munisipyo at sa mga pook ng barangay kung saan matatagpuan ang lupa na iyong inaapplyan, at sa website ng LGU.
Hakbang 6. Pag-iimbestiga at pagpapasa ng mga reports
Iimbestigahan at inspeksyunin ng imbestigador ng lupa ang iyong lote upang tukuyin ang iyong kwalipikasyon at tiyakin ang mga alegasyon. Kung ito ay nasa ayos, magpapasa siya ng ulat.
Hakbang 7. Pag-endorso ng Aplikasyon
Ang aplikasyon ay ipapasa kay PENRO, Regional Executive Director (RED), o Secretary ng DENR, depende sa sukat ng lupa na iyong inaapplyan. Si PENRO ang mag-aapruba kung ang lupa ay mas mababa sa 5 ektarya, si RED kung hindi kukulangin sa 5 hanggang 10 ektarya, at ang Secretary ng DENR kung 10 hanggang 12 ektarya.
Hakbang 8. Pagsusuri at Aprobasyon ng aplikasyon ng patent na may pirma at pagpapadala sa Registry of Deeds
Pagkatapos ng aprobasyon ng PENRO o matanggap ang patent na may pirma mula kay RED o Secretary ng DENR, ito ay ipapasa sa Registry of Deeds at itatransmit sa aplikante ang patunay ng aprobasyon at pagkakapasa.
Hakbang 9. Paglabas ng Orihinal na Sertipikado ng Titulo mula sa Registry of Deeds.
Judicial Application para sa Titulo ng Lupa sa Pilipinas
1. Sino ang Maaring Mag-apply?
Maaring mag-apply para sa judisyal na kumpirmasyon ng hindi perpektong o hindi kumpletong titulo ng lupa, maging ito ay lupaing agrikultura o residential, kung ikaw ay mayroon ng mga sumusunod na kwalipikasyon:
- Ikaw o ang iyong mga ninuno o mga naunang may-ari ay naging may bukas, patuloy, eksklusibo, at kilalang pagmamay-ari at pag-occupy ng lupaing alienable at disposable mula sa public domain na may lehitimong pagmamay-ari ng hindi bababa sa 20 taon.
- Nakuha mo ang pagmamay-ari ng pribadong lupa sa pamamagitan ng preskripsyon ayon sa mga umiiral na batas.
- Nakuha mo ang pagmamay-ari ng pribadong lupa o ng mga inabandunadong ilog na pinagdugtungan o pinagdugtungan sa ilalim ng mga umiiral na batas.
- Nakuha mo ang pagmamay-ari ng lupa sa alinmang iba pang paraan na itinakda ng batas.
2. Saan Pwedeng I-File?
Ang aplikasyon o petisyon ay iniha-hain sa Regional Trial Court, kung saan matatagpuan ang lupa. Ayon sa Office of the Court Administrator (OCA) Circular No. 107-2022, ang mga sumusunod na first-level courts ay maaring ding makinig at mag-determina ng mga kaso ng rehistrasyon ng lupa kung hindi lalampas sa isang daang libong piso (PHP 100,000) ang halaga ng lupa:
- Metropolitan Trial Courts (MeTC)
- Municipal Trial Courts in Cities (MTCC)
- Municipal Trial Courts (MTC)
- Municipal Circuit Trial Courts (MCTC)
3. Ano ang mga Requirements?
a. Aplikasyon/Petisyon para sa Orihinal na Registration
Dapat itong may tamang lagda ng aplikante at na-sumpa sa harap ng sinumang may awtoridad na mag-administer ng mga sumpa (tulad ng notaryo publiko).
Ang petisyon ay dapat naglalaman ng mga sumusunod na impormasyon:
- Deskripsyon ng lupa
- Civil status at citizenship ng aplikante, at detalye ng asawa kung kasal
- Buong pangalan at mga tirahan ng lahat ng mga naninirahan sa lupa at mga kalapit na may-ari
b. Iba pang Requirements
Ang aplikasyon/petisyon ay dapat ding mag-attach ng mga sumusunod na requirements:
- Kopya ng buong laki ng plano ng survey na aprobado ng Regional Technical Director, Land Management Service ng DENR, na sertipikado bilang totoong kopya ng Branch Clerk of Court. Dapat ay malinaw ang lahat ng mga aspeto ng lupa sa plano, kabilang na ang mga bearing, distansya, at teknikal na paglalarawan ng lupa.
- Malinaw na kopya ng kaugnay na teknikal na paglalarawan, sertipikado bilang totoong kopya ng Branch Clerk of Court.
- Kopya ng pinakabagong declaration ng buwis at/o asessment ng buwis
- Sertipikasyon mula sa Geodetic Engineer sa aprobadong plano o Sertipikasyon sa halip ng Sertipikasyon ng Geodetic Engineer mula sa Regional Technical Director na may kinalaman.
- Lahat ng iba pang dokumento/ebidensya na magpapatunay na ikaw o ang iyong mga ninuno sa interes ay nakuha ang lupa sa paraang itinakda ng batas.
4. Judicial Application ng Titulo ng Lupa: Mga Hakbang
Hakbang 1. Pag-ko-kolekta at pag-kumpleto ng lahat ng iyong mga dokumento
Dahil ang proseso ay judisyal, ito ay makabubuti na humingi ng tulong ng isang abogado upang matulungan kang kumumpleto ng mga kinakailangang dokumento at makatulong sa pag-draft ng petisyon na isusumite sa korte. Ito rin ay mag-aasigurado na kumpleto ang mga form, nilalaman, at ebidensya para patunayan ang iyong kaso.
Hakbang 2. Pagsusumite ng aplikasyon/petisyon sa korte
Ang petisyon, kasama ang lahat ng kasamang dokumento, ay isusumite sa Regional Trial Court o sa first-level courts ng lungsod o probinsya kung saan matatagpuan ang lupa.
Hakbang 3. Paglabas at pag-publish sa notice ng unang pagdinig
Sa loob ng limang araw mula sa pagkakasumite ng petisyon, ang korte ay mag-iisyu ng utos na nagtatakda ng petsa at oras ng unang pagdinig ng iyong aplikasyon. Ang notice ng unang pagdinig ay dapat ding:
- I-publish sa opisyal na gazzete at sa pahayagan na pangkalahatan
- I-mail sa lahat ng mga taong tinukoy sa aplikasyon at sa lahat ng kina-kailangang ahensiyang pampamahalaan
- I-post sa mga makikita na lugar sa probinsya, lungsod, o munisipyo
Hakbang 4. Tutol sa aplikasyon
Maaring tutulan ng sinumang tao ang aplikasyon bago o sa petsa ng unang pagdinig, o sa anumang oras na itinakda ng korte. Halimbawa, ang isa pang tao na naninirahan sa lupa na iyong ina-applyan ay maaaring mag-angkin din ng pagmamay-ari, o marahil ay kanilang inookupa ang isang bahagi ng lupa. Natural, ang taong iyon ay magpupunta sa korte upang tutulan ang iyong aplikasyon. Kung walang kumakatawan na tao na tutol sa iyong aplikasyon, iyon na ang oras na mag-iutos ang hukom na mag-presenta ka ng ebidensya para patunayan na ikaw ay kwalipikado para sa titulo ng lupa.
Hakbang 5. Pagdinig at hatol para sa pag-kumpirma ng titulo
Kung ang korte ay makikita na ikaw ay may tamang titulo para sa rehistrasyon, ito ay mag-iisyu ng hatol na nagkukumpirma ng iyong titulo sa lupa.
Hakbang 6. Paglabas ng Decree of Registration at Certificate of Title
Kung walang taong mag-a-appeal, ang desisyon ay magiging final. Ang korte ay mag-u-utos sa Land Registration Authority na maglabas ng Decree of Registration at Certificate of Title.
Mga Tips at Babala
1. Siguruhing ingatan ang Duplicates ng Certificate of Title
Kung mawala mo ang iyong kopya, kailangan mong dumaan sa mahal at mahirap na proseso ng reconstitution ng titulo.
Ang reconstitution ng titulo ay isang proseso sa korte, kaya’t kinakailangan mong pumunta sa korte at kumuha ng serbisyo ng abogado upang matulungan kang maghain ng kaso.
2. Siguruhing kumpleto ang lahat ng kinakailangang dokumento bago isumite ang aplikasyon
Ang mga hindi kumpletong dokumento ay magdudulot ng pagka-antala sa aprobasyon ng iyong titulo.
3. Kinakailangan ang pasensya kapag nag-a-apply para sa titulo ng lupa
Ito ay sapagkat madalas, ang proseso ay hindi straightforward, lalo na kung mahirap makuha ang isang dokumento o may mga nag-aangkin at tutol sa iyong aplikasyon.
Mga Madalas na Katanungan
1. Magkano ang halaga ng aplikasyon para sa titulo ng lupa sa Pilipinas?
Para sa aplikasyon ng libreng patent sa CENRO, ang halaga ng aplikasyon ay PHP 50 lamang plus tatlong kopya ng documentary tax na nagkakahalaga ng PHP 15 bawat isa.
Para sa Judicial Application, ang kabuuang bayarin na kinakailangang bayaran sa Clerk of Court ay PHP 2,913 para sa lahat ng aplikasyon na inihain sa mga first-level courts (MeTC, MTCC, MTC, MCTC); at PHP 5,183 para sa lahat ng aplikasyon na inihain sa RTC. Maaring tingnan ang breakdown ng gastos dito.
Hindi pa kabilang dito ang mga iba’t-ibang gastusin tulad ng mga gastos sa notaryo, pagko-kopya, pampublikasyon sa pahayagan, pagkuha ng serbisyo ng mga geodetic engineer at abogado, at mga buwis na hindi pa nababayaran, kabilang ang iba pang mga gastusin na ito ay nag-iba-iba depende sa lugar at kalikasan ng ari-arian.
2. Gaano katagal bago matapos ang proseso ng pagkuha ng titulo ng lupa sa Pilipinas?
Sa Administrative Application, mayroong 120 na araw ang CENRO mula nang tanggapin ang iyong aplikasyon upang prosesuhin at suriin ang mga dokumento; mayroong limang araw para sa PENRO na aprubahan o tanggihan ang iyong aplikasyon at limang araw para ipadala ang aprobasyon sa Registry of Deeds.
Sa isang Judicial Application, ang korte ay may limang araw mula nang matanggap ang iyong aplikasyon upang maglabas ng utos na nagtatakda ng petsa at oras ng unang pagdinig ng iyong aplikasyon. Ang unang pagdinig ay hindi bago sa 45 na araw pero hindi hihigit sa 90 na araw mula sa petsa ng utos ng korte. Ang haba ng oras para sa formal na pagdinig ng iyong kaso ay depende sa maraming kadahilanan, tulad ng iskedyul ng korte at bilang ng ebidensya at testigo na iyong ipe-presenta, atbp. Mula sa petsa na isinumite ang kaso para sa desisyon, may 90 araw ang korte upang maglabas ng isang desisyon.
Karaniwan, mas matagal ang oras sa aplikasyon ng titulo ng lupa kapag mayroong tumututol; o kung ang iyong mga dokumento ay hindi kumpleto.
3. Ako ay naninirahan na sa ibang bansa at naging mamamayan doon. Maaring pa rin ba akong mag-apply para sa titulo ng lupa sa Pilipinas?
Oo. Maari ka pa rin mag-apply para sa titulo ng lupa kung ikaw ay isang dual citizen, ayon sa Republic Act 9225, na kilala rin bilang Citizen Retention and Re-acquisition Act of 2003.
4. Sino ang nag-i-issue ng titulo ng lupa sa Pilipinas?
Ang mga titulo ng lupa ay ini-issue ng Regional Trial Court, mga first-level courts, o ng DENR pagkatapos na dumaan ang aplikante sa proseso ng judisyal o Administrative Application.
Para sa mga sunod-sunod na paglipat ng parehong rehistradong lupa (halimbawa, sa pamamagitan ng Deed of Sale, Donation, pamamahagi, atbp.), ang Land Registration Authority ang nagpapamahagi ng Transfer Certificate of Title.
5. Ano ang pagkakaiba ng land rights sa land title?
Ang “rights” ay kadalasang ginagamit kapag ang isang nag-aangkin o naninirahan sa isang bahagi ng lupa ay wala pang opisyal na titulo sa pag-aari. Halimbawa, isang tao na bumili ng hindi rehistradong lupa mula sa iba na mayroong tax declaration; o isang bumili ng ari-arian sa pamamagitan ng installment basis. Bagamat ang mga bumili ay walang opisyal na titulo sa ari-arian, mayroon silang karapatan, na maaring magbunga ng pag-aari balang araw.
Ang “rights” ay maaaring maipasa, maipagbili, o maipasa sa ibang tao.
Sa kabilang dako, isang titulo ng lupa ay katibayan na may-ari ka na. Kapag isang titulo ay inilabas sa iyong pangalan, napatunayan na ng korte o ng ahensiyang administratibo na ikaw ay may lahat ng kwalipikasyon na kinakailangan para sa pagmamay-ari ng lupa.
6. Ako ay kasalukuyang nagtatrabaho sa ibang bansa. Maari ba akong maglagay ng kinatawan para mag-proseso ng titling ng lupa ko?
Oo, kahit na ikaw ay nasa ibang bansa, maari ka pa rin mag-apply para sa pagtutukoy ng lupa sa pamamagitan ng pag-appoint ng awtorisadong kinatawan sa pamamagitan ng isang Special Power of Attorney.
7. Aking na-mana ang hindi rehistradong lupa mula sa aking mga yumaong magulang. Maari ko bang i-rehistro ito sa aking pangalan?
Oo, maaari mong irehistro ang lupa at magkaroon ng Original Certificate of Title sa iyong pangalan. Ang period ng iyong okupasyon at ng iyong mga magulang, bilang mga predecessor-in-interest, ay pinagsama-sama. Kailangan mong isumite ang isang Extrajudicial Settlement of Estate (kung mayroong ilang mga tagapagmana) o isang Affidavit of Self Adjudication (kung ikaw lamang ang tagapagmana), kasama ang iba pang kinakailangang dokumento upang mag-apply para sa titulo ng lupa.
8. Bumili ako ng hindi rehistradong lupa na mayroong Tax Declaration lamang. Maari ba akong mag-apply para sa titulo ng lupa at irehistro ito sa aking pangalan?
Oo, maaari kang mag-apply para sa titulo ng lupa at magkaroon ng Original Certificate of Title sa iyong pangalan. Ang periodong ginamit ng iyong pagsasaka at ng nagbenta ay pinagsama-sama. Kung ikaw ay kwalipikado at sumusunod sa mga kinakailangang dokumento, magkakaroon ka ng titulo sa lupa.
9. Ano ang tinatawag na DENR title?
Ang DENR Title o free patent ay isang titulo na inilalabas ng DENR sa ilalim ng Administrative Proceedings ng land titling, pareho para sa agrikultural at pabahay.
10. Maaring bang ipagbili ang lupa kahit walang titulo?
Oo, ang lupa ay maaring maipagbili, maipapamana, mapaparenta, o kahit anong uri ng transaksyon, kahit pa wala itong titulo o ituring na hindi rehistradong lupa. Gayunpaman, ang transaksyon ay tanging may bisa sa pagitan ng mga partido (halimbawa, mamimili at nagbebenta), maliban na lamang kung irehistro ng nagbebenta ang dokumento sa Register of Deeds ng probinsya o lungsod kung saan matatagpuan ang lupa, sa kaso na ito, ang rehistrasyon ay nagsisilbing konstruktibong pabatid sa ikatlong mga partido tungkol sa inyong karapatan sa lupa.
Syempre, may bisa pa rin ang transaksyon kahit hindi mo irehistro ang deed of sale sa Register of Deeds. Ang layunin ng rehistrasyon ay para lamang ipabatid sa ibang tao, na hindi bahagi ng kasunduang binebenta ang lupa. Samakatuwid, maari mong maliligtas ang pag-aari sa dobleng benta, o kung ibenta ang parehong lupa sa iba pang tao, may mas magandang karapatan ka kaysa sa iba.
11. Ang Tax Declaration ba ay patunay ng pagmamay-ari ng lupa?
Hindi. Ang Tax Declaration ay hindi patunay ng pagmamay-ari kundi patunay lamang na ang isang tao ay nagbabayad ng buwis sa ari-arian.
Sa isang kaso, itinalaga ng Korte Suprema na ang mga tax declaration at resibo ay hindi konklusibong patunay ng pagmamay-ari o karapatan na may-ari sa lupa kung walang ibang ebidensya ng pagmamay-ari. Ang pagpapatala ng ari-arian para sa mga layuning buwis sa pangalan ng aplikante para sa rehistrasyon ay hindi lubos na nagpapatunay ng pagmamay-ari kundi nagpapakita lamang ng pag-angkin. Ang Certificate of Title ay ang pinakamahusay na patunay ng pagmamay-ari sa isang bahagi ng lupa.
12. Ang Deed of Sale ba ay patunay ng pagmamay-ari ng lupa?
Hindi. Ang Deed of Sale ay hindi patunay ng pagmamay-ari kundi ebidensya lamang ng isang transaksyon kung saan dalawang partido ay nagkasundong bilhin ang isang bahagi ng lupa. Ang Certificate of Title ay ang pinakamahusay na patunay ng pagmamay-ari sa isang ari-arian. Kung nais mong magkaroon ng Certificate of Title na inilabas sa iyong pangalan, kinakailangan mong dumaan sa proseso ng pag-aapply para sa titulo ng lupa, maging ito administratibo o judicial.
13. Maari bang magkaroon ng dalawang may-ari ang isang titulo ng lupa?
Oo, maaring magkaroon ng dalawang may-ari ang isang titulo ng lupa. Halimbawa, ikaw at ang iyong kapatid ay nagmana ng isang hindi hinati na lupa mula sa inyong mga yumaong magulang. Ikaw ay magiging kapartneryo na may-ari ng nasabing lupa, at parehong mga pangalan ninyo ay mai-isa sa Certificate of Title. Isa pang halimbawa ay kung ang ari-arian ay pag-aari ng conjugal partnership. Ang titulo ay ilalabas sa pangalan ng asawa at asawang babae.
