Paano Mag-Invest sa Real Estate sa Pilipinas?

Reading Time - 34 minutes
Paano Mag-Invest sa Real Estate sa Pilipinas

Ang sining ng pag-iinvest ay nakasalalay sa pagkakaroon ng magandang pakiramdam kung saan malamang na matugunan ng mga tao ang kanilang mga pangangailangan at kagustuhan. Lalo na sa Pilipinas, kung saan ang pangunahing pinagmumulan ng paglago ay ang populasyon, ang pag-alam sa kung ano ang posibleng gustuhin ng mga kabataan sa hinaharap ay susi para mapabuti ang returns ng iyong investment.

Dahil dito, ang pag-aaral kung paano mag-invest sa real estate ay isang mahalagang kasangkapan para sa iyo bilang isang investor dahil ang pag-iinvest ay tungkol sa mga tao, at ang isang bagay na palaging gusto ng mga tao ay pabahay.

DISCLAIMER: Ang artikulong ito ay para lamang sa layunin ng pagbibigay impormasyon. Walang bahagi ng gawang ito ang dapat ipakahulugan bilang isang alok, solicitation, o rekomendasyon na bumili o magbenta ng investment securities o vehicles na binanggit dito. Walang bahagi ng gawang ito ang dapat ipakahulugan bilang legal na payo. Ang impormasyon sa artikulong ito ay tama sa petsa ng paglalathala at maaaring nagbago na pagkatapos ng nasabing petsa.

Table of Contents

Ano ang Real Estate Investing?

Ang real estate investing ay ang pagbili ng mga ari-arian sa real estate para sa layunin ng pag-generate ng kita. Sa ibang salita, ang pag-invest sa real estate ay nangangahulugang pagbili ng ari-arian para sa mga layunin bukod sa pagiging primary residence.

Mga Paraan Para Kumita Mula sa Real Estate Investments

1. Capital Appreciation

Ito ay tumutukoy sa kita na iyong nalilikha kapag tumaas ang halaga ng iyong ari-arian (halimbawa, price appreciation). Kapag tumaas ang presyo ng iyong ari-arian sa paglipas ng panahon at nagawa mong ibenta ito sa mas mataas na presyo, ang pagkakaiba sa pagitan ng iyong orihinal na purchase price at selling price ay bumubuo sa capital appreciation ng iyong investment.

Ang kita na ito, bilang porsyento ng orihinal na purchase price, ay tinatawag na capital gain. Halimbawa, kung bumili ka ng condo sa halagang ₱2 milyon at nagawa mong ibenta ito sa halagang ₱2.5 milyon, ang iyong kita mula sa investment ay ₱500,000 o 25% ng iyong initial investment.

2. Recurring Income

Habang ang capital appreciation ay ang kita na iyong nalilikha kapag ibinenta mo ang iyong ari-arian, ang recurring income ay ang kita na iyong nalilikha habang hawak mo ang ari-arian. Ang recurring income mula sa real estate investments ay nagmumula sa anyo ng rental income.

Ang iyong rental yield ay ang kabuuang rental income bilang porsyento ng iyong orihinal na purchase price. Halimbawa, kung bumili ka ng condo sa halagang ₱2 milyon at inuupahan mo ito ng ₱4,000 kada buwan, ang iyong taunang rental income ay magiging ₱48,000, na nagreresulta sa rental yield na 2.4%.

Sa mga halimbawa sa itaas, ang kabuuan ng iyong capital gain at rental yield ay bumubuo sa iyong total return mula sa real estate investment. Karamihan ng real estate investments ay maaaring kumita mula sa capital appreciation at recurring income. Halimbawa, maaari kang bumili ng brand new condo at paupahan ito ng sampung taon bago mo ito ibenta sa mas mataas na presyo. Sa kasong ito, ang iyong total profit ay magiging kabuuan ng iyong capital appreciation at rental income. Gayunpaman, sa praktika, ang mga real estate investors ay kadalasang nagtutuon ng kanilang pagsisikap sa pag-invest alinman para sa capital appreciation o recurring income dahil ang disiplina ng paghawak ng ari-arian para sa resale ay naiiba mula sa paghawak nito para sa leasing.

Mga Uri ng Real Estate Investment

May dalawang uri ng real estate: residential at commercial.

Ang residential real estate ay nahahati pa sa house-and-lots, townhouses, at condominium properties.

Sa kabilang banda, ang commercial real estate ay nahahati rin sa offices, merchant space (halimbawa, mall space o kiosks), at industrial space (halimbawa, warehouses).

Ang real estate industry (developers, brokers, appraisers, atbp.) ay iniisip ang industriya ayon sa mga linyang ito. Pero para sa mga investors, may subtle difference sa pagitan ng mga uri ng real estate at mga uri ng real estate investments. Nakakatulong na i-categorize ang real estate market ayon sa “business model” ng investment.

1. Resale Investments

Ang pagbili ng property para ibenta ito sa mas mataas na presyo ay nakatuon sa capital appreciation bilang pangunahing pinagkukunan ng kita. Sa termino ng business model, ito ay simpleng tinatawag na buy-and-sell strategy. Para sa mga buy-and-sell investors, dalawang niches sa market ang madalas na interesante.

a. Pre-Selling Properties

Ang pre-selling properties ay mga ari-arian na under construction pa lang pero available na for sale. Ang mga local developers tulad ng Ayala Land o DMCI ay kadalasang nagsisimula nang magbenta ng kanilang mga proyekto hanggang 6 o 7 taon bago ito maging ready for occupancy.

Ang pag-invest sa pre-selling properties para sa future resale ay nangangahulugan ng pagbili ng mga ari-arian sa sandaling magbukas ang pre-selling period. Ang advantage nito ay makakakuha ka ng attractive discounts at favorable payment terms na kadalasan ay nawawala habang papalapit na ang completion ng proyekto. Kaya, ang upfront costs (at ang katumbas na epekto sa iyong liquidity) ay pinakamababa sa early stages ng pre-selling. Pwede kang bumili ng promising properties na may kaunti o walang upfront investment, at ang monthly installment ay maaaring magaan dahil ito’y spread out sa mas mahabang panahon.

Sa panahon ng pre-selling, ang presyo ng property ay madalas na tumataas habang papalapit na ang completion ng proyekto at ang halaga ng real estate sa area ay generally tumataas. Kaya, ang mga investors sa pre-selling properties ay madalas na “sumasakay” lang sa pre-selling period at inililipat ang ownership ng property sa isang end-user malapit na sa katapusan ng pre-selling period.

b. Pre-Owned Properties at Foreclosed Properties

Isa pang paraan ng buy-and-sell model ay sa pamamagitan ng pagtingin sa pre-owned properties. Ito ay nangangailangan ng paghahanap ng mga ari-arian na malamang na ibinebenta sa ibaba ng kanilang aktwal na halaga, dahil ito ay “fixer-upper” o dahil ito ay na-foreclose–o pareho.

Ang foreclosed property ay isang tiyak na uri ng pre-owned property na ibinebenta dahil hindi na kayang bayaran ng dating may-ari ang mortgage sa property na iyon. Dahil dito, ang lending bank ay nag-repossess ng property at ibinebenta ito para mabawi ang investment ng bangko.

Foreclosed man o hindi, ang pagbili at pagbenta ng pre-owned property ay nangangailangan ng mas aktibong pagsisikap mula sa investor. Ito ay dahil ang pinakamagandang bargains ay mga properties na nasa mahirap ngunit recoverable na kondisyon. Ang mga investors na nakakahanap ng mga properties na ganito ay madalas na “flip” ang property–sila ay nagre-renovate ng property at nagre-redesign ng interior para gawing mas attractive ang kondisyon ng property. Kung tama ang pagkakagawa, ang pagtaas ng halaga ng property ay maaaring mas malaki kaysa sa gastos ng flip.

Ang buy-and-sell strategy ay maaaring magdala ng malalaking kita kung tama ang pagkakagawa, ngunit ang disadvantage ay ang malaking investment sa oras at, samakatuwid, liquidity. Kahit na malaki ang mga ito, maaaring abutin ng buwan o taon bago makita ang kita mula sa investment, at ito ang dahilan kung bakit ang ilang real estate investors ay mas pinipili ang leasing model.

2. Leasing Investments

Ang leasing strategy ay nangangahulugan ng pagbili ng property para paupahan ito. Sa pamamagitan ng pagbili ng property sa financing (halimbawa, sa pamamagitan ng mortgage loan) at pagpapaupa nito, ang epekto sa iyong liquidity ay mas mababa dahil magagamit mo ang iyong rental income para mabayaran ang mortgage payments. At kapag fully paid na ang mortgage, ang rental income mula sa property ay diretso na sa iyong bulsa (pagkatapos ng taxes).

May tatlong paraan kung paano maipapatupad ang strategy na ito.

a. Short-Term Leasing

Ang short-term lessors ay naglilingkod sa market na naghahanap ng stays mula ilang araw hanggang ilang buwan–madalas ay mga turista o professionals na nasa bayan para sa maikling pananatili. Sa mga panahong ito, ang short-term leasing ay kasingkahulugan ng pagho-host ng isang Airbnb, bagaman hindi ito kailangan. Mayroong market para sa short-term stays kahit bago pa man ang Airbnb (halimbawa, transient houses).

Ang advantage ng short-term leasing ay mas mababang risk ng problem tenants (halimbawa, delinquent payments o poor housekeeping). Ang disadvantage ay dalawa: ang short-term leasing ay maaaring mangailangan ng mas aktibong pagsisikap mula sa lessor (para sa ongoing cleaning at maintenance), at ito rin ay may mas mataas na vacancy risk; sa mga panahong mabagal, ang property ay maaaring walang tao sa loob ng ilang linggo.

b. Long-Term Leasing

Ang long-term lessors ay naglilingkod sa renter market, na binubuo ng mga indibidwal o pamilya na nagtatrabaho malayo sa kanilang primary residence. Maaari rin itong binubuo ng mga young professionals na nagsisimula nang lumayo mula sa “nest” ng kanilang family homes. Sa anumang kaso, ang long-term rental agreements ay maaaring tumagal ng maraming taon.

Sa long-term leasing, ang mga advantages at disadvantages ay baligtad kumpara sa short-term leasing: ang ongoing maintenance ay kadalasan ay paminsan-minsan lang, at mas consistent ang occupancy. Sa kabilang banda, ang headaches ay maaaring constant kung ang iyong tenant ay problematic.

c. Commercial Leasing

Ang commercial leasing ay madalas na long-term arrangement na nakatuon sa businesses kaysa sa mga indibidwal. Sa commercial leasing, ang payment terms ay maaaring magkaiba mula sa residential renters dahil ang renta ay maaaring i-quote bilang porsyento ng sales. Kaya, isang unique advantage ng commercial leasing ay ang upside potential kung ang business ng tenant ay maayos ang takbo. Sa kabilang banda, ang commercial landlords ay maaaring mapilitang pasanin ang hirap ng mahirap na panahon, tulad ng nangyari noong unang kalahati ng COVID-19 lockdowns, kung saan ang commercial rent payments ay na-freeze.

3. Real Estate Investment Trusts (REITs)

Ang REITs ay ang pinakamadaling paraan para mag-invest sa real estate. Ang REITs ay parang stocks–sila ay actively traded sa stock exchange at kumakatawan sa pagmamay-ari ng kompanya. Gayunpaman, ang REITs ay natatangi dahil sila ay nag-specialize sa pagmamay-ari ng rental properties. Bukod dito, ang REITs ay legal na kinakailangang magbayad ng 90% ng kanilang profits sa mga investors. Kaya, ang pagmamay-ari ng REIT ay parang pagmamay-ari ng portfolio ng up-and-running commercial properties.

Siyempre, ang disadvantage ng REITs ay ang volatility. Dahil sila ay actively traded, ang mga risks at rewards ng pagmamay-ari ng REITs ay mas katulad ng stock investing kaysa sa real estate investing.

Sino ang Pwedeng Mag-Invest sa Philippine Real Estate?

Ang mga Pilipinong mamamayan na nasa legal na edad ay karaniwang pwedeng magsimula ng pag-iinvest sa real estate.

Also Read: Paano Mag-Register ng Negosyo sa BIR?

Ang mga dayuhan ay hindi maaaring magmamay-ari ng lupa sa Pilipinas. Maaari silang mag-invest sa mga condominium developments basta’t hindi pa naaabot ng korporasyon ang 40% na limit ng foreign ownership. Maaari ring mag-invest ang mga dayuhan sa mga single-detached homes basta’t hindi nila pagmamay-ari ang lupa. Bilang alternatibo, ang mga dayuhan ay maaaring magtatag ng isang korporasyon na may 60% na pagmamay-ari ng mga Pilipino at mag-invest sa real estate sa pamamagitan ng nasabing sasakyan.

Ang mga menor de edad ay hindi maaaring mag-invest sa real estate dahil ang mga menor de edad ay hindi maaaring pumasok sa mga legal na kontrata, at ang pag-iinvest sa real estate ay nangangailangan ng pagpasok sa iba’t ibang kontrata.

Magkano ang Minimum na Investment sa Real Estate?

Ang minimum buy-in mula sa isang real estate investor ay depende sa halaga ng ari-arian. Ang mga bangko at iba pang financing institutions ay karaniwang nangangailangan ng downpayment na 20% ng halaga ng ari-arian bago mag-offer ng financing. Kaya, para sa ari-arian na iyong kinagigiliwan, 20% ng halaga ng property na iyon ang babayaran mula sa iyong sariling bulsa.

Mga Pros at Cons ng Pag-Invest sa Real Estate

1. Bakit Mag-Invest sa Real Estate?

a. Mas Mataas na Average na Returns

Nag-aalok ang real estate investment ng pagkakataon na kumita ng mas mataas na returns kumpara sa mga karaniwang investments tulad ng bonds o stocks. Ang rental yields sa Pilipinas ay umaabot sa average na 6% bawat taon, mas mataas kumpara sa average yields sa bonds (1.8%) at stocks (1.9%) (Banco de Oro [BDO], 2022). Hindi pa kasama rito ang capital gains.

b. Less Volatile Asset

Hindi tulad ng stocks, ang mga ari-arian sa real estate ay hindi nakalista sa isang palitan. Kaya, bagaman nagbabago ang presyo ng real estate, ang perceived volatility nito ay mas mababa kumpara sa investments tulad ng stocks; hindi kailangang harapin ng mga real estate investors ang literal na pagtaas at pagbaba ng presyo na nakikita araw-araw ng mga stock investors.

2. Ano ang mga Risks?

a. Illiquidity

Ang pag-iinvest ay isang pick-your-poison na tipo ng laro. Ang lason ng mga nagta-time deposit ay ang kanilang mababang yields, samantalang ang kamandag ng mga stock investors ay ang patuloy na volatility. Para sa mga real estate investors, ang lason ay illiquidity.

Ang mga ari-arian sa real estate ay may malalaking price tags at maaaring mahirap ibenta nang mabilis. Kaya, maaaring makita ng mga real estate investors na hindi nila ma-access ang malaking bahagi ng kanilang pondo para sa mga emergencies dahil nakatali ang perang iyon sa isang ari-arian na maaaring abutin ng buwan bago maibenta.

b. Property Damage

Ang potensyal sa property damage ay isa ring risk na natatangi sa real estate investing. Ang mga condos o single-detached houses ay maaaring masira dahil sa aksidenteng apoy, lindol, baha, at mga gawang tao na pangyayari. Hindi kailangang mag-alala ang mga stock at bond investors sa bagay na ito dahil hindi sila nag-iinvest sa pisikal na assets. Ang karaniwang paraan upang ma-mitigate ang risk na ito ay sa pamamagitan ng insurance.

Ano ang Dapat Isaalang-alang Kapag Nag-iinvest sa Real Estate?

1. Mag-focus sa Isang Partikular na Lokasyon

Madalas sabihin na ang real estate ay tungkol sa “location, location, location.” Ngunit, ang depinisyon ng magandang lokasyon ay depende sa iyong mga layunin bilang isang investor. Ang “magandang lokasyon” ay mayroong sumusunod na mga katangian.

a. Growth Potential

Lalo na para sa mga buy-and-sell investors na umaasa sa price appreciation, ang magandang lokasyon ay nangangahulugang pagtuon sa mga lugar na may high-growth potential. Aminado na ang pag-alam kung aling mga lugar ang may high growth potential ay hindi purong siyensya; kailangan din ng matalas na pakiramdam. Subalit, may mga indicators na makakatulong sa prosesong ito:

i. Proximity to Congested Centers

Sa Pilipinas, at sa kasalukuyang panahon, ang mga lugar na may high growth ay madalas na matatagpuan sa mga city-fringes na madaling mapuntahan. Ang mga siyudad tulad ng Metro Manila at Metro Cebu ay sentro ng ekonomiya at komersyal na aktibidad, ngunit may limitasyon ang kanilang kapasidad para sa paglago ng populasyon. Kaya, habang lumalaki ang populasyon ngunit nananatili ang mga sentro ng aktibidad, ang demand para sa real estate ay kadalasang kumakalat sa mga kalapit na lugar.

ii. Proximity to Key Infrastructure Projects

Ang CALABA area ay mayroon ding high growth potential dahil ito ay madaling mapuntahan mula sa Metro Manila sa pamamagitan ng network ng mga highways tulad ng SLEX, Skyway, CAVITEX, at CALAX. Ang Bulacan ay itinuturing din na makikinabang sa mga ganitong proyekto dahil inaasahan na mapapabuti ng konstruksyon ng MRT7 project ang akses sa pagitan ng Bulacan at Metro Manila.

b. Stable Occupancy

Habang ang mga buy-and-sell investors ay nakatuon sa growth potential, ang mga lessors ay higit na nakatuon sa stability. Dahil ang pangunahing layunin ng leasing ay panatilihing okupado ang property, ang mga lessors ay tumutuon sa mga ari-arian kung saan inaasahan na mananatiling mataas ang demand para sa residential o commercial space.

c. Familiarity

Ito ang pinakamahalagang factor ngunit ito rin ang madalas na hindi binibigyang pansin lalo na ng mga bagong investors. Ang pinakamagandang lokasyon ay yung mga lugar na pamilyar sa iyo. Madaling sabihin na maraming growth potential sa malalawak na lugar tulad ng Manila o Cebu, ngunit hindi pantay ang pagkalat nito sa loob ng mga lugar na iyon. May mga lokasyon na mas maganda kaysa sa iba, at may mga lugar na maaaring hindi makinabang sa paglago ng mas malawak na lugar.

Ang mga propesyonal na real estate brokers ay alam ito tungkol sa familiarity, kaya naman sila ay nag-specialize sa tiyak na mga area. Halimbawa, ang isang broker na nag-specialize sa New Manila area ay malabong mag-alok ng kanilang serbisyo para magbenta ng property sa Pasay, kahit na pareho itong nasa loob ng Metro Manila.

Halimbawa, ang pag-invest sa Makati ay tila madaling desisyon. Subalit, ang mga hindi taga-rito ay maaaring hindi alam na kahit na ang CBD ay isang kaakit-akit na lugar para sa pag-invest, ang mga lugar na ilang kilometro lang ang layo mula dito ay madalas bahain. Kaya, ang presyo ng isang ari-arian sa loob ng CBD ay maaaring magkaiba ng malaki kumpara sa isang ari-arian na nasa labas lamang nito, kahit na ilang kilometro lang ang pagitan. Maaari rin itong makaapekto sa bilis ng pagbebenta mo ng property.

Isa pang halimbawa ay ang Ortigas area. Walang malinaw na hangganan kung ano ang bumubuo sa Ortigas CBD dahil ang area ay hinati sa Pasig at Mandaluyong (at sa ilang bahagi ng Quezon City). Kaya, maraming investment opportunities ang nag-aangkin na sila ay “malapit” sa Ortigas CBD. Ang isang investor na hindi pamilyar sa area ay maaaring madaling maniwala dito, ngunit ang mga pamilyar sa area ay alam na magkaiba ang daloy (at bigat) ng trapiko sa silangan at kanluran ng C5. Kaya, ang dalawang ari-arian na limang kilometro ang pagitan ay maaaring 2-3 oras ang layo depende sa kung saan sila matatagpuan sa normal na daloy ng trapiko.

Sa pag-iinvest sa real estate, hindi matutumbasan ng masusing pananaliksik ang familiarity, kaya mas mabuti pa na mag-invest ka sa isang lugar na hindi gaanong mataas ang growth potential ngunit pamilyar na pamilyar ka. Kahit na sa pangkalahatan ay hindi masyadong mataas ang growth potential ng rehiyon, maaaring mayroong mga nakatagong oportunidad sa loob ng lugar na iyon na ang mga lokal lang ang nakakaalam at, samakatuwid, ay makakapag-capitalize dito.

2. Kumuha ng Lisensyadong Broker

Hindi talaga kinakailangang kumuha ng broker kapag nagbebenta ng property. Pero, ang pagbebenta ng ari-arian ay maaaring maging kumplikado, lalo na para sa mga bagong investors. Kung wala kang real estate broker, ikaw mismo ang mag-aalala tungkol sa due diligence, dokumentasyon, buwis, at negosasyon.

Ang mga real estate brokers ay makakatulong sa pag-navigate ng proseso ng legal na dokumentasyon, at kayang gamitin ang kanilang network para paikliin ang panahon ng pagbebenta. Karaniwang sinisingil ng mga real estate brokers ang humigit-kumulang 2-5% ng halaga ng ari-arian para sa kanilang serbisyo.

3. Magplano para sa Financing

Bihira na ang mga real estate investors ay bumibili ng property nang 100% cash (ito ay tinatawag na spot cash arrangement). Sa halip, kadalasan ay pinopondohan nila ang karamihan ng investment gamit ang inutang na pondo. Ito ay isang paraan para mabawasan ang pasanin sa iyong liquidity. Ito rin ay isang paraan para lubos na mapabuti ang returns (bagama’t may mas mataas na panganib) gamit ang mga prinsipyo ng leveraged investing.

Kaya, ang pag-secure ng financing ay magiging mahalagang bahagi ng iyong paglalakbay sa pag-iinvest sa real estate, kaya makakatulong kung pamilyar ka sa financing jargon at proseso.

a. Downpayment

Ang downpayment ay ang bahagi ng halaga ng property na hindi mo maaaring utangin. Ibig sabihin, ito ay kailangan mong ilabas mula sa iyong sariling bulsa. Ito ay karaniwang 20% ng halaga ng ari-arian sa minimum, pero maaari kang mag-opt na maglabas ng mas marami para hindi ka na kailangan umutang ng marami. Ang bahagi ng halaga ng ari-arian na iyong sinagot ay tinatawag na iyong equity sa property.

Maaari mong bayaran ang downpayment sa isang bagsakan; ito ay tinatawag na spot downpayment arrangement. Subalit, kahit na kailangan mong sagutin ang downpayment mula sa iyong sariling bulsa, hindi ibig sabihin na kailangan mong bayaran ito nang buo agad. Halimbawa, kung ikaw ay bumili ng property sa panahon ng pre-selling, ang 20% na downpayment ay maaaring bayaran sa pamamagitan ng monthly installments na umaabot ng ilang taon. Kapag kumpleto na ang property at fully paid na ang iyong downpayment, maaari kang kumuha ng bank financing para mabayaran ang natitirang halaga ng ari-arian.

b. Upfront Fees

Kasama sa mga fees na ito ang processing fees at buwis na kailangang bayaran agad kapag naaprubahan ang iyong loan. Ang ilan sa mga fees na ito ay may fixed price na humigit-kumulang ₱8,000 – ₱15,000, depende sa bangko. Ang pinakamalaking bahagi ng upfront fee ay karaniwang ang documentary stamp tax, na 1.5% ng halaga ng property.

c. Amortization Schedule

Ang payment schedule para sa mortgage loan ay madalas na inilalatag sa fixed monthly payments. Depende sa bangko o financing institution, maaari rin itong i-arrange sa terms ng fixed monthly amortization at isang lump sum na babayaran sa dulo ng loan. Subalit, ang ganitong arrangement ay kadalasang nakalaan para sa commercial o industrial properties.

Bukod sa halaga ng ari-arian, tatlong mahalagang salik ang nakakaapekto sa hitsura ng amortization schedule:

i. Loan Term

Ito ay tinatawag din na tenor/tenure o maturity ng loan. Ang mas mahabang term ay magreresulta sa mas mababang monthly amortization, kung lahat ng iba pa ay pantay.

ii. Interest Rate

Ang interest rate ay ang presyo na binabayaran mo para sa serbisyo ng bangko. Sa kasong ito, ang “serbisyo” ng bangko ay ang pagpapahiram ng liquidity para magamit mo. Ang mas mababang quoted interest rate ay magreresulta sa mas mababang monthly amortization, kung lahat ng iba pa ay pantay.

iii. Repricing Period

Ang repricing period ay kung gaano kadalas magbabago ang interest rate ng loan. Siyempre, habang nagbabago ang interest rate, nagbabago rin ang monthly amortization. Depende sa bangko o financing institution, ang interest ay maaaring ire-price annually, tuwing tatlong taon, tuwing limang taon, at iba pa. Ang mga terms ng repricing ay madalas na napag-uusapan sa pagitan mo at ng bangko, ngunit ito ay nakadepende sa iyong risk appetite.

Also Read: Paano Simulan ang Isang Dropshipping Business sa Pilipinas?

Ang taunang repricing ay magreresulta sa mas mababang initial interest rate, kung lahat ng iba pa ay pantay, ngunit magdudulot din ito ng mas malaking uncertainty. Kung tumaas ang market interest rates isang taon mula ngayon, tataas rin ang iyong monthly amortization. Ito ay tinatawag na interest rate risk.

Sa kabilang banda, ang mas mahabang repricing period ay ginagawang mas predictable ang iyong monthly costs, ngunit isinasantabi mo rin ang pagkakataon na makatipid sa gastos kung sakaling bumaba ang market interest rates. Ito ay madalas din na nagreresulta sa mas mataas na starting interest rate dahil sa kasong ito, ang bangko ang sumasalo ng interest rate risk para sa iyo.

d. Collateral

Ang bangko o financing institution ay madalas humingi ng pruweba na ikaw ay may-ari o inaasahan na magiging may-ari ng property na iyong inuutangan. Depende sa bangko, ang mga tiyak na documentary requirements ay maaaring sa anyo ng property title, deed of sale, o contract to sell. Ang collateral ay nagsisilbing proteksyon para sa bangko sakaling hindi mo mabayaran ang iyong utang.

Kahit na ikaw ang may-ari ng property, kapag ito ay naka-mortgage, ang bangko ay may karapatang kunin ang pag-aari nito kung hindi mo mabayaran ang loan.

Paano Mag-Invest sa Real Estate sa Pilipinas?

1. Piliin ang Nais na Property

Ang unang hakbang ay ang pag-shopping. Para sa mga real estate investors, karaniwan itong may dalawang bahagi.

a. Initial na Paghahanap

Maraming paraan para sa iyong initial na paghahanap. Kung kilala mo na ang isang broker o dalawa, pwede mo silang tanungin kung mayroon silang mga properties na binebenta. Kung interesado ka sa isang partikular na developer, pwede mong bisitahin ang kanilang website para makita kung anong mga proyekto ang kanilang dine-develop sa lugar na gusto mo.

Kung mas interesado ka sa lugar kaysa sa developer, pwede kang umasa sa mga property listing services tulad ng Lamudi o DotProperty. Alternatibong paraan din ang pagkonsulta sa mga website ng mga bangko para tignan ang mga foreclosed na properties na kanilang ibinebenta. Makikita mo ang link para dito sa ibaba ng home page ng bangko, sa ilalim ng “Properties for sale”. Regular na ina-update ng mga bangko tulad ng BDO at Security Bank ang kanilang mga pahina para dito. (Mayroon din sila para sa mga repossessed cars.)

b. “Trippings”

Sa lokal na terminolohiya ng real estate, ang ocular inspection ay madalas na tinatawag na “tripping.” Mahalaga ang ocular inspection dahil parte ito ng iyong due diligence. Kung plano mong paupahan o ibenta ang property, kailangan mong malaman kung mayroon itong mga sira o problema at kung ang mga problemang ito ay kaya pang ayusin o hindi na. Kung hindi, wala kang magagawa sa property, kaya posible kang mawalan ng 100% ng iyong investment.

Pwede kang magsagawa ng maramihang inspeksyon sa isang property. Ang unang inspeksyon ay maaaring para lamang makita at makuha ang pakiramdam sa property at sa lokasyon. Ito karaniwang ang yugto kung saan sinusuri mo ang kalidad ng lokasyon at kung ito ba ay accessible–basically, tinataya mo kung mabebenta mo ba ito sa paglaon, sa mga buyers man o renters. Sa unang inspeksyon din, pwede mong kumpirmahin kung may illegal na occupants ang property.

Para sa pangalawa at mga susunod pang inspeksyon, pwede kang magsagawa ng inspeksyon kasama ang mga propesyonal tulad ng mga foreman, contractors, o mga eksperto sa utilities para mas maayos na matasa ang anumang sira at ang gastos ng pagkukumpuni at renovasyon.

Hindi nangangahulugang komitment na ang ocular inspection para bumili ng property. Ang real estate investments ay malaking financial commitment, kaya huwag kang matakot na maging masusi sa mga inspeksyon. Tandaan mo lang na baka maunahan ka ng ibang interesadong buyers kung masyado kang matagal bago magbigay ng offer.

2. Magsagawa ng Due Diligence

Mahalaga ang proseso ng due diligence dahil dito mo masisiguro na magagawa mo ang mga plano mo sa property nang walang legal na hadlang.

Ang mga sumusunod na hakbang sa due diligence ay naaangkop lamang kung bumibili ka ng pre-owned o foreclosed properties. Para sa pre-selling properties, walang due diligence na isasagawa dahil hindi pa kumpleto ang property. Kaya, ang iyong due diligence ay limitado sa developer at sa track record at reliability nito.

Hakbang 1: Beripikahin ang Dokumentasyon

Bago bumili ng property mula sa isang nagbebenta, kailangan mong kumpirmahin na ang seller nga ang tunay na may-ari ng property nang walang kondisyon. Pwede mong beripikahin ito sa pamamagitan ng paghingi ng kopya ng titulo at tax declaration ng property sa seller. Kung foreclosed property ang bibilhin mo, pwede mong hingin ang mga dokumentong ito sa bangko.

Pwede ka ring humingi ng certified true copy ng land title sa Registry of Deeds ng siyudad/munisipalidad kung saan matatagpuan ang property.

Bukod sa pagkumpirma ng ownership, mahalaga ang titulo dahil maaari itong may mga annotation na magsasabi kung magiging problema ba ang property pagkatapos itong bilhin. Halimbawa, kung ang property ay kasalukuyang sangkot sa isang kaso sa korte, ito ay nakasaad sa titulo.

Kung ang isang titulo ay may mga attachment tulad ng nabanggit, maaaring malaki ang oras at effort na kailangan mo para muling maibenta ang property nang legal, at maaaring hindi ito sulit bilang investment. Importante ang hakbang na ito sa due diligence dahil binibigyan ka nito ng kapangyarihan na magdesisyon kung handa ka ba sa posibleng problema ng isang property.

Hakbang 2: Tignan kung May Encumbrance ang Property

Ang titulo ay maaari ring maglaman ng impormasyon kung ang property ay may encumbrance tulad ng mortgage o kung may hold ang isang tao sa property. Kung ganito, ibig sabihin ay magiging kondisyonal ang iyong ownership sa property base sa encumbrance na iyon. Lalo na para sa mga nagsisimula pa lang na investors, mas mainam na tumuon sa mga unencumbered properties.

Hakbang 3: Suriin ang mga Hindi Nabayarang Dues sa Property

Ang mga karaniwang dues na kaakibat ng pagmamay-ari ng real property ay kinabibilangan ng property taxes (RPT), mga bayarin sa utilities, at homeowners’ dues.

Para sa RPT, kailangan mong doblehin ang pag-check kung mayroong hindi nabayarang dues sa property dahil ikaw ang magiging responsible para dito kapag naging may-ari ka na ng property. Pwede mong tignan ito sa pamamagitan ng paghingi ng statement of account (SOA) para sa property sa City Treasurer’s Office. Pareho lang ang proseso para sa mga bayarin sa utilities, ngunit kailangan mong hingin ang SOA mula sa mga service provider.

Ang homeowners’ dues ay karaniwang naaangkop sa mga properties o condominiums na matatagpuan sa loob ng isang subdivision na may homeowners’ association o isang condominium development na may condominium corporation. Ang paghingi ng SOA para sa property ay maaaring gawin sa pamamagitan ng pagbisita sa admin offices ng HOA o ng condominium corp.

Sa pagsasagawa ng mga hakbang sa due diligence na nasa itaas, siguraduhin na mayroon kang authorization letter mula sa may-ari ng property o bangko kung ito ay foreclosed properties.

Ang proseso ng due diligence ay maaaring makakatakot tingnan, ngunit ang halaga ng pag-ignore sa mga hakbang na ito ay maaaring napakalaki, kung hindi man 100% ng iyong kabuuang investment. Dahil bibisitahin mo rin naman ang mga government offices na ito kapag final na ang pagbili, ang pagbisita sa mga ito sa yugto ng due diligence ay isang magandang practice.

3. Bumili ng Property

Ang mga hakbang sa pagbili ng property ay maaaring mag-iba depende kung bibili ka ng property na nasa pre-selling stage, simpleng pre-owned, o foreclosed property. Gayunpaman, ang proseso ng pagbili ng property ay karaniwang sumusunod sa mga mahahalagang hakbang na ito:

Hakbang 1: Negotiate Terms

Sa yugtong ito, pag-uusapan ninyo kung magkano ang iyong babayaran at kung paano mo ito babayaran. Sa stage ng negotiation, pangunahing makikipag-ugnayan ka sa dalawang partido:

a. Ang Seller

Karaniwang magaganap ang komunikasyon sa pamamagitan ng iyong broker maliban na lang kung ito ay direct sale (ibig sabihin, ikaw ay direktang nakikipag-transact sa may-ari ng property). Pag-uusapan ninyo ang final purchase price ng property, kasama na ang anumang discounts na maaaring ibigay ng seller.

Pag-uusapan din ang mga terms ng payment para sa pagbili. Kung pumapayag ang buyer sa isang installment scheme kung saan magbabayad ka ng downpayment sa loob ng isang panahon, ang kasunduang ito ay aayusin sa yugtong ito.

Sa kaso ng foreclosed properties, ang banko ang seller, at ang “negotiation” ng purchase price ay nagaganap sa pamamagitan ng auction.

b. Ang Bank o Financing Institution

Ang komunikasyon ay kadalasang magaganap sa iyong relationship manager o anumang bank officer na itinalaga para hawakan ang iyong loan application. Sa yugtong ito, pag-uusapan ninyo ng banko ang laki ng iyong downpayment, ang term ng loan at ang amortization schedule, ang repricing period, at ang applicable interest rate.

Sa kaso ng foreclosed properties, hindi kinakailangan na sa parehong banko na nagbebenta ng property kumuha ng financing.

Also Read: Paano Magparehistro ng Negosyo sa Pilipinas?

Sa praktika, ang negotiation stage ay madalas na nagiging isang proseso ng back-and-forth na maaaring umabot ng ilang linggo hanggang ilang buwan. Ang eksepsiyon ay kung bumibili ka ng pre-selling property. Sa kasong ito, makikipag-ugnayan ka lang sa developer (ang seller) sa pamamagitan ng kanilang representative (ang agent o salesperson). Ang pag-uusap lang ninyo ay tungkol sa payment terms ng downpayment.

Dahil ang property ay pre-selling, hindi ito kailangang bayaran kaagad ng buo. Kaya, ang mga terms para sa bank financing ay pag-uusapan na lang bandang huli, kapag malapit nang matapos ang proyekto. Sa ngayon, kailangan mo lang ayusin ang payment terms ng 20% downpayment at kung gusto mong bayaran ito agad ng buo (spot downpayment arrangement) o habang nasa pre-selling period (installment scheme).

Hakbang 2: Document the Purchase

Kapag na-finalize na ang terms ng sale sa pagitan mo, ng seller, at ng banko, ito’y isusulat na.

Ang benta ay ido-document sa pamamagitan ng Deed of Sale para sa pre-owned at foreclosed properties. Kung nagkasundo kayo ng seller sa isang installment sale, ang kasunduan ay unang ido-document sa pamamagitan ng Deed of Conditional Sale.

Para sa pre-selling properties, dahil hindi pa itinatayo ang property, ikaw ay bibigyan ng isang dokumento na tinatawag na Contract to Sell, na katumbas ng Deed of Sale para sa mga pre-selling properties. Ibig sabihin nito, may obligasyon ang developer na ibenta ang property sa iyo kapag ito’y nakumpleto na.

Hakbang 3: Magbayad ng Taxes at Fees

Bilang buyer, ang standard fees na iyong babayaran ay kasama ang Documentary Stamp Tax (1.5% ng halaga ng property), ang Transfer Tax (0.5%, o 0.75% para sa mga property sa Metro Manila), at ang registration fees sa Registry of Deeds ng LGU kung saan matatagpuan ang property. Karaniwang ang seller ang magbabayad ng Capital Gains Tax at ng Broker’s Fees, bagaman maaari itong mag-iba depende sa inyong kasunduan ng seller sa stage ng negotiation.

Hakbang 4: I-close ang Purchase

Sa wakas, para pinal na ang paglipat ng ownership, kailangan mong siguruhin na ang titulo ng property at ang tax declaration ay na-update na sa iyong pangalan. Magagawa mo ito sa pamamagitan ng pagbisita sa Registry of Deeds at sa Local Assessor’s Office sa LGU kung saan matatagpuan ang property.

4. I-Hold ang Property

a. Pag-hold ng Properties para I-resell

Sa mga pre-selling properties, ito’y simpleng paghihintay lang na matapos ang panahon ng pre-selling habang binabayaran mo ang downpayment ayon sa napagkasunduang schedule nung una. Pag papalapit na ang completion ng project, puwede ka nang maghanap ng buyers kasama ang iyong broker.

Para naman sa mga pre-owned o foreclosed na properties, ang pag-hold ng property ay nangangahulugan ng paggawa ng mga kinakailangang repairs at renovations na plinano mo nang una mong in-inspect ang property. Kailangan mong kumuha ng contractors at experts para isakatuparan ang mga gustong improvements sa property.

b. Pag-hold ng Properties for Leasing

Para sa long-term at short-term rental properties, ang unang hakbang sa pag-hold ng property ay ang pagdala nito sa isang habitable na kondisyon. Kasama rito ang pagtiyak na lahat ng utilities ay gumagana nang maayos at malinis ang interior para sa mga long-term rental properties.

Para sa short-term rental properties, may karagdagang hakbang na maaaring kinakailangan tulad ng pag-ayos ng interior design ng espasyo, para ma-engganyo ang mga potential guests na piliin ang iyong property para sa maikling pananatili.

Ang ilang lessors ay pumipili na kumuha ng property managers, pero hindi ito kinakailangan at mas makakabuti lang ito para sa mga mas malalaking portfolio tulad ng mga low-rise apartment buildings.

5. I-Resell ang Property

Pagdating sa re-selling, bali ang proseso ng pagbili na tinalakay sa itaas.

a. Negotiation

Sa yugtong ito, magkakasundo kayo ng iyong buyer tungkol sa payment terms ng sale. Kung ang property ay naka-mortgage pa, ipagbigay-alam mo sa iyong bangko ang iyong intensyon na ibenta ang property para makapaghanda sila sa pag-re-assign ng loan sa buyer.

b. Documentation

Ang sale ay madodocument sa pamamagitan ng Deed of Assignment kung ikaw ay nagre-resell ng pre-selling property. Tulad ng nabanggit, hindi pa kumpleto ang property, kaya wala pang titulo. Sa halip, ang Contract to Sell na mayroon ka sa developer ay ire-re-assign mo sa iyong buyer. Kaya, oras na matapos ang project at ready na for occupancy, ang developer na ang magbebenta ng property sa iyong buyer.

Para sa pre-owned properties, ang pagbebenta sa pagitan mo at ng iyong buyer ay isasagawa sa pamamagitan ng Deed of Sale. Kung ang property ay naka-mortgage pa, ang dokumentong ito ay magiging Deed of Sale with Assumption of Mortgage. Kaya mahalaga na makipag-coordinate ka sa iyong bangko sa yugto ng negotiation. Kailangan pumirma ng bangko sa dokumento dahil may conditional claim ito sa property.

c. Pagbayad ng Taxes at Fees

Bilang seller, ikaw ang karaniwang responsable sa pagbayad ng Capital Gains Tax (6% ng halaga ng property) at anumang unpaid dues sa property (halimbawa: RPT, utilities, condo dues, atbp.), at ang commission ng broker. Pero, katulad ng dati, puwedeng magkasundo kayo ng iyong buyer kung sino ang magsho-shoulder ng mga gastos.

d. I-Close ang Purchase

Karaniwan ang buyer ang bahala sa paglilinis sa huli dahil interes nila na maayos ang dokumentasyon ng sale at transfer ng ownership. Pero, kailangan mo ring siguraduhin ito sa iyong parte.

Para sa pre-selling properties, kung wala kang kopya ng Deed of Assignment at may question ang re-assignment mamaya galing sa developer, maaari kang managot na bayaran ang property oras na ito’y ready na for occupancy.

Para sa pre-owned properties, kung ang property ay mapasailalim sa isang court case, maaari kang madawit sa kaso kung saan wala kang partisipasyon.

Mga Tips at Babala

1. Iwasan ang Occupied Properties

Ang mga properties na may illegal occupants ay madalas na maging komplikado. Karaniwan itong problema sa foreclosed properties o sa mga lupang matagal nang hindi ginagamit. Kahit ang malalaki at kilalang landlords ay nahihirapan dito dahil ang mga illegal occupants, na nakapagtatag ng kanilang territoriality sa property, ay maaaring maging hostile sa evictions. Isa rin itong politically complicated issue, kaya ang evictions ay hindi lang basta usapin ng law enforcement. Ang pagbili ng properties na may illegal occupants ay maaaring magresulta sa pagiging unusable o unsaleable ng iyong investment.

2. Pumili sa Pagitan ng Spot o Installment Arrangement

Ang disadvantage ng spot arrangement ay ang malaking epekto nito sa iyong liquidity dahil sa malaking upfront payment. Pero, on the flip side, maraming sellers ang nag-eencourage ng spot arrangements sa pamamagitan ng malalaking discounts. Paano mo malalaman kung alin ang mas advantageous?

Madalas, nagdedepende ang pagpili sa iyong financial appetite at pangangailangan sa liquidity, pero ang isang professional ay magdedesisyon batay sa comparison. Kung may pera ka para sa spot payment, magkano ang kikitain mo kung pinili mo ang installment arrangement at in-invest mo na lang ang idle money sa iba pang paraan? Mas malaki ba ang passive yield kaysa sa savings mula sa discount? Kung oo, piliin ang installment arrangement. Kung hindi, piliin ang spot arrangement at kunin ang discount.

3. Invest in Change

Ang susi sa successful investing ay ang pag-identify ng mispricing, na nangyayari kapag hindi akma ang price ng isang asset sa magiging future value nito. Kaya naman, binibigyang pansin ng investors ang “catalysts”–mga factors na posibleng magbago ng value ng isang investment. Sa real estate, ang pinakamainam na paraan para maghanap ng ganitong catalysts ay ang pag-monitor sa potential changes sa traffic flow na dala ng key infrastructure projects.

Sa core nito, ang infrastructure projects ay nagbabago ng daloy ng tao. Walang duda, nagpapabuti ang infrastructure projects ng access–pero mula saan at papunta saan? Bukod dito, malamang ay ililihis ng mga infrastructure projects ang traffic mula sa ilang lugar, na mahalaga ring tandaan.

Halimbawa, ang pagkumpleto ng TPLEX ay binawasan ang travel time mula Manila hanggang Baguio ng humigit-kumulang dalawang oras. Ang downside ay inililihis nito ang traffic mula sa city roads ng Tarlac at Pangasinan, na dati-rati’y tinuturing na “corridors of growth.” Kaya ang pag-monitor sa infrastructure projects ay nangangailangan ng pag-decipher kung saan likely na lumitaw ang opportunity at saan ito maaaring mawala.

Nagmementine ang gobyerno ng page tungkol sa infrastructure projects nito, pero maaari itong magbago sa pagpapalit ng mga administrasyon. Makakatulong din ang pag-monitor sa mga initiatives ng private corporations na aktibo sa infrastructure, tulad ng San Miguel Corporation at Metro Pacific Investments.

Isang kapansin-pansin na trend sa recent infrastructure ay ang tila pagbubukas ng access sa mga lugar north of Manila. Ang MRT7 at ang NALEX projects ay indikasyon nito. Kaya naman, maaaring eventually sumunod ang Central Luzon region sa growth trajectory na tinamasa ng CALABA area.

Kahit interesante ang pag-isipan ang future ng infrastructure, mahalagang tandaan ang risk. Hindi lahat ng infrastructure projects ay natutupad sa kanilang promises, lalo na kapag nagbago ang priorities ng National Government.

4. Alamin ang Maceda Law

Ang Maceda Law ay proteksyon na ibinibigay sa mga buyers ng properties sa ilalim ng Contract to Sell arrangement. Kaya naman, pinaka-beneficial ito sa mga buyers ng pre-selling properties na may financial distress.

Ayon sa Maceda Law, ang mga buyers na hindi nakakapagbayad ng kanilang monthly installments ay entitled na makabalik ang kalahati ng amount na naibayad na nila kung sila ay nagbayad na ng hindi bababa sa dalawang taon.

Kaya, para sa mga real estate investors na nakatutok sa pre-selling properties, nagbibigay ito ng karagdagang proteksyon sakaling magkaroon ng drastic change sa iyong financial situation habang nasa pre-selling period pa. Sa kasamaang palad, hindi applicable ang Maceda Law sa mortgage loans.

Mga Madalas Itanong

1. Taxable ba ang real estate investments?

Oo. Sa mga resales, required ang sellers na magbayad ng capital gains tax, habang ang buyers naman ay kailangang magbayad ng documentary stamp tax at transfer taxes.

Ang rental income mula sa isang property ay itinuturing na taxable at subject sa income tax para sa rental properties.

Subscribe to Get the Latest Updates and Promos!

* indicates required


Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.