Naghahanda ka na para bumili ng lupa, at ipinakita ng nagbebenta sa iyo ang titulo. Paano mo malalaman kung ang titulo ng lupa ay totoo o hindi? Maari mo bang i-verify ito online?
Ang mga programa ng Land Registration Authority para sa digital na transformasyon ay nagpapadali, nagpapamura, at nagbibigay ng mas madaling access sa pag-check o pag-verify ng titulo ng lupa.
Sa artikulong ito, tuklasin natin kung paano ma-verify ang titulo ng lupa sa Pilipinas, kung online man o sa personal.
DISCLAIMER: Ang artikulong ito ay isinulat para sa pangkalahatang impormasyon lamang at hindi legal na payo o kapalit ng legal na payo. Dapat kang makipag-ugnayan sa iyong abogado para sa payo kaugnay ng anumang partikular na isyu o problemang legal. Ang paggamit ng impormasyon dito ay hindi nangangahulugan ng attorney-client relationship sa pagitan ng may-akda at ng user/reader.
Table of Contents
Bakit Kailangan Mo Munang Tignan ang Titulo ng Lupa?
Kapag kilala mo ang nagbebenta (halimbawa, kaibigan o kamag-anak), madaling magtiwala sa kanilang pahayag ukol sa eksaktong kalagayan o impormasyon ng lupa. Gayunpaman, kung hindi mo kakilala ang may-ari, ano ang posibilidad na hindi ka magiging biktima ng panloloko?
Mahalaga ang kaalaman sa posibleng isyu na nakapaligid sa lupa sapagkat maaaring makaapekto ito sa iyong karapatan bilang susunod na may-ari ng ari-arian. Sa karamihan ng kaso, ang lupa ay maaaring may sumusunod na mga alalahanin:
- Adverse claim o sitwasyon kung saan mayroong nagmamay-ari na nagsasabing may karapatan siya sa anumang bahagi o interes sa isang rehistradong lupa na laban sa tunay na may-ari.
- Lis pendens o kung ang lupa ay kasalukuyang may kaso sa hukuman.
- Mortgage annotation o kung ang may-ari ay ginawang pampuno ang lupa para sa isang utang.
- Kontrata sa upa, o kung ang nagbebenta ay nagpapaupa ng ari-arian sa ibang tao.
- Mga paghihigpit mula sa National Housing Authority (NHA) na nagsasaad na hindi maaaring ipagbili ang lupa sa ibang tao maliban sa tagapagmana nang walang pahintulot mula sa NHA.
- Iba pang mga sanggunian at mga hadlang, gaya ng kung ang lupa ay may kaugnayan sa anumang utang, o sumasailalim sa easement o karapatan sa daan, at iba pang isyu.
Ano ang Dapat Mong Ihanda Bago Mag-Check ng Titulo ng Lupa?
Kapag magche-check ng titulo ng lupa, kailangan mong magkaroon ng kahit ilang pangunahing impormasyon sa sumusunod:
- Numero ng titulo
- Pangalan ng rehistradong may-ari
- Address ng ari-arian
- Register of Deeds kung saan inisyu ang titulo
- Isang photocopy ng titulo
Karaniwan nang ipinapakita ng seller ang orihinal na kopya ng titulo kapag siya ay nagbebenta ng lupa. Kung ang orihinal ay hindi kasama, kahit na isang photocopy lang ang isumite. Mas madaling i-verify sa ganitong sitwasyon dahil mayroon ka na ng mga nabanggit na impormasyon.
Iba’t ibang Paraan ng Pag-Check o Pag-Verify ng Titulo ng Lupa sa Pilipinas
May ilang paraan upang mag-check ng mga titulo ng lupa depende sa iyong layunin at sa anumang impormasyon na iyong hawak sa kasalukuyan. Gayunpaman, ang pinakamahusay na paraan ay ang direktang pagtungo sa Land Registration Authority (LRA) o sa Register of Deeds (RD), dahil sila ang pinagmumulan ng lahat ng mga titulo ng lupa.
Sa LRA at RD, maaari mong gawin ang sumusunod:
- Humiling ng Certified True Copy (CTC) ng titulo. Ang CTC ay isang kopya o larawan ng titulo na nasa talaan ng Opisina ng Register of Deeds. Sinasabing ang mga nilalaman nito ay tumpak at kumpleto na kopya ng orihinal na titulo.
- Humiling ng Sertipikasyon kung saan ang pag-iral o hindi-pag-iral (negatibong sertipikasyon) ng isang titulo ay pinatutunayan ng mga talaan ng Opisina ng Register of Deeds at ng kanilang mga database.
- Humiling ng Veripikasyon ng isang dokumento o transaksiyon na nasa talaan na kumikilala sa isang rehistradong lupa.
- Humiling ng Parcel Verification, kung saan maaari kang humiling ng isang kopya ng konfigurasyon ng lote o plano ng lokasyon batay sa teknikal na deskripsyon ng lupa.
- Humiling ng Title Trace Back kung saan maaari mong suriin ang mga naunang may-ari at mga rehistrante ng ari-arian mula sa orihinal nitong rehistrasyon.
Opsyon 1: Sa Pamamagitan ng eSerbisyo Web Portal ng LRA (Online)
Ano ang eSerbisyo Web Portal (eSerbisyo)?
Ang eSerbisyo ay isang web-based application para sa paghiling ng CTC ng mga titulo ng lupa. Maaari kang humiling ng CTC ng Original Certificate of Title (OTC), Transfer Certificate of Title (TCT), o ng Condominium Certificate of Title (CCT) anumang oras at saanman sa buong mundo.
Ang paghiling ng CTC, pagbabayad ng fees, at pagsubaybay sa status ng iyong kahilingan ay online at mula sa kaginhawahan ng iyong tahanan. Ang pisikal na kopya ng CTC ay ipapadala sa iyo kahit nasaan ka sa Pilipinas.
Ano ang Kailangan Mong Ihanda Bago Gamitin ang Portal?
Maliban sa pagkakaroon ng user account, dapat kang magkaroon ng mga sumusunod na impormasyon:
- Register of Deeds kung saan naka-rehistro ang titulo
- Uri ng titulo, kung OCT, TCT, o CCT
- Numero ng titulo
Magkano ang Magagastos para Makakuha ng CTC sa pamamagitan ng eSerbisyo?
Ang mga bayad ay nakasalalay sa bilang ng mga pahina. Narito ang talaan ng mga bayarin:
- 2 pahina ₱644.97
- 3 pahina ₱683.16
- 4 pahina ₱721.35
- *Dagdag na bayad kada pahina ₱38.19
Paano Mag-Request ng Certified True Copy (CTC) ng Titulo ng Lupa sa Pamamagitan ng eSerbisyo Web Portal ng LRA
1. Bisitahin ang eSerbisyo web portal at lumikha ng user account sa pamamagitan ng pag-click sa Register. Kapag nasa pahina ng rehistrasyon ng user, maglagay ng kinakailangang impormasyon na nasa pulang border at sundan ang mga tagubilin.
2. Mag-sign in sa portal gamit ang iyong username at password at i-click ang “Request for Certified True Copy.
3. Mareredirect ka sa pahina ng Request for Certified True Copy. Ang iyong pangalan bilang nag-request at ang shipping address ay ipapakita. Maaari mong baguhin ang shipping address kung iba ito sa iyong inaasahang patutunguhan. I-click ang “Add Title.” Pagkatapos, mag-aappear ang isang pop-up window na nag-uutos sa iyo na maglagay ng mga detalye.
4. Kung ang inilagay na numero ng titulo ay hindi nasa database ng LRA, mag-aappear ang isang pop-up window na nagsasaad na bumisita ka sa pinakamalapit na Registry of Deeds o tumawag sa ibinigay na numero para sa tulong; kung hindi naman, ipapakita ang isang buod ng iyong hiling at ang kabuuang bayad sa table. I-click ang “Submit Request”.
5. Mag-aappear ang isang pop-up window na nagtatanong kung nais mong magbayad. I-click ang Yes. Maaari kang magbayad kaagad o magbayad sa ibang pagkakataon. Upang magbayad agad, i-click ang “Make Payment” at piliin ang Landbank. Pagkatapos ay ililipat ka sa Landbank ePayment system. Ibigay ang iyong mga detalye ng account at sundan ang sumunod na tagubilin.
6. Matapos ang matagumpay na pagbabayad, ang CTC ng titulo ay ipadadala sa iyong piniling address sa pamamagitan ng koreo. Inaasahang matatanggap mo ito sa loob ng 3-5 working days o 5-7 working days para sa ibang lungsod o probinsya sa labas ng Metro Manila. Para sa mga titulo na inisyu nang manu-manong proseso, kinakailangan pa ng karagdagang 5-7 working days.
Opsyon 2: Sa Land Registration Authority (LRA) o Register of Deeds (Personal na Pagpunta)
Kung hindi ka makapag-request ng CTC ng titulo sa pamamagitan ng eSerbisyo o hindi ka makatanggap ng tugon mula sa pop-up na mensahe na wala ang titulo sa database ng LRA, maaari kang pumunta sa LRA o sa Register of Deeds upang mag-apply nang personal.
Bukod sa pag-iisyu ng CTC, maaari ka ring humiling ng sumusunod na mga serbisyo:
- Sertipikasyon
- Veripikasyon
- Pag-verify ng Parcel (kasama ang konfigurasyon ng lote, kasama ang plano ng lokasyon ng lote)
- Pagtukoy sa Orihinal na Titulo (Title Trace Back)
Mga Kailangan Dalhin
- Valid ID ng nagrerequest. Maaaring humiling ng CTC, Sertipikasyon, o Veripikasyon kahit hindi mismong may-ari ng lupa ang taong nagrerequest. Hindi kinakailangan ang authorization letter o Special Power of Attorney (SPA).
- Numero ng titulo at pangalan ng rehistradong may-ari o isang photocopy ng titulo.
Paano Humiling ng Sertipikasyon, Veripikasyon, Certified True Copy, Pag-verify ng Parcel, o Pagtukoy sa Orihinal na Titulo sa Land Registration Authority (LRA)/Register of Deeds
1. Pumunta sa LRA Central Office sa kanilang address sa LRA Compound, East Avenue cor NIA Road, Quezon City. Maaari rin na bisitahin ang pinakamalapit na Registry of Deeds kung saan ka nakatira.
2. Kumuha ng Request Form at punan ang kinakailangang impormasyon (halimbawa, ang uri ng transaksyon, pangalan ng nagrerequest, numero ng kontak, address, layunin, at iba pa).
3. Pumunta sa cashier at bayaran ang fees ng transaksyon. Makakakuha ka ng resibo at claim stub pagkatapos. Narito ang talaan ng mga bayarin:
- Issuance of True Copies of Certificate of Title – ₱143.72 bawat titulo
- Issuance of True Copies of other Documents – ₱143.72 bawat dokumento
- Certification on Status of Plans/Lots – ₱143.72 bawat plano/lote na sertipikado
- Fee for Query/Research – ₱215.59 bawat titulo, instrumento, o dokumento
4. Bumalik sa LRA o RD upang kunin ang iyong dokumento mula sa releasing clerk sa petsa na nakasaad sa iyong claim stub. Karaniwang ginagawa ang paglabas ng mga rekord pagkatapos ng 3-5 working days.
Paano I-Track ang Status ng Iyong Request sa Land Registration Authority Online (LRA) Tracking System
Ano ang LRA Online Tracking System (LOTS)?
Ang LOTS ay isang tool na nagbibigay ng mabilis at madaling access sa status ng iyong mga transaksyon sa LRA. Kapag nagpasa ka ng request, hindi mo na kailangang bumalik-balik sa LRA o Register of Deeds para i-track ang iyong request. Maaari mong bisitahin ang website at makakuha ng agaran at updated na status ng transaksyon, na nagtitipid ng iyong oras at pera.
Bukod sa pagsusuri ng status ng iyong request para sa Certified True Copy, Sertipikasyon, o Veripikasyon ng titulo ng lupa, ang LOTS ay nagbibigay din ng update sa kalagayan ng mga transaksyon na kasama ang:
- Chattel Mortgage
- Comprehensive Agrarian Reform Program
- Personal na Ari-arian
- Rehistradong Lupa
- Hindi Rehistradong Lupa
Paano I-Track ang Status ng Request sa Pamamagitan ng LOTS
1. I-access ang LRA Online Tracking System.
2. Punan ang mga kahon ng tamang detalye. Sa drop-down menu:
- Piliin ang Register of Deeds kung saan naka-rehistro ang titulo
- Pumili ng uri ng transaksyon (halimbawa, Certified True Copy, Sertipikasyon, Veripikasyon (CCV)
- Ilagay ang numero ng EPEB. Makikita mo ang numero na ito sa resibo na ibinigay sa iyo (tingnan ang larawan sa ibaba).
3. Kung ang impormasyon na iyong isinumite ay wasto, ipapakita ang kasalukuyang kalagayan ng iyong request.
Mga Payo at Babala
- Laging gawin ang due diligence o sapat na pagsusuri kapag bibili ng lupa. Ang likas na tao ay madalas ma-eksayt at agad na magbayad sa nagbebenta o magbigay ng down payment kapag mababa ang presyo. Gayunpaman, sa karamihan ng kaso sa Pilipinas, ang lupa ay may mga problema at maraming nakatagong isyu; kaya’t laging mas mabuting suriin o i-verify ang titulo ng lupa bago magbayad sa nagbebenta.
- Gamitin ang mga maaasahang online na serbisyo ng LRA para sa pag-check o pag-verify ng lupa. Ito ay madali, komportable, at nagtitipid ng oras at pera.
- Laging humingi ng notaryadong Special Power of Attorney kung ang taong iyong kausap ay hindi mismong rehistradong may-ari ng lupa, upang matiyak na ang iyong kausap ang tamang tao na awtorisadong maayos ng may-ari.
Mga Kadalasang Katanungan
1. Ano ang Clean Title?
“Clean Title” ay isang terminong kadalasang ginagamit para tumukoy sa isang lupa na mayroong titulo nang walang anumang utang o hadlang. Ang utang ay nangangahulugang isang singil sa ari-arian, karaniwan upang bayaran ang isang utang o obligasyon. Ang hadlang ay nangangahulugang isang pasanin sa lupa.
Sa isang clean title, ang Memorandum of Encumbrance (huling pahina) ay walang anumang tala o mga notes (halimbawa, ang lupa ay hindi isinangla sa isang bangko, walang upa, at hindi nasasangkot sa kaso). Kung mayroon kang clean title, karaniwan ay maaari mong ibenta ang lupa sa mas mataas na presyo.
Kung ikaw ay isang bumibili at nakakita ng tala sa Memorandum of Encumbrance, ikaw ay binibigyan ng babala sa panganib na iyong papasukin kahit na may mga isyu ang ari-arian.
2. Plano kong bumili ng lupa. Paano ko malalaman kung ang ari-arian ay hindi isinangla?
Maaari mong malaman kung ang ari-arian ay hindi isinangla kung walang anumang tala sa Memorandum of Encumbrance sa titulo ng ari-arian. Dapat mong hingin sa nagbebenta ang isang kopya ng titulo at gawin ang iyong tamang pagsusuri. Ang pinakamahusay na gawin ay humiling ng Certified True Copy ng titulo mula sa LRA upang masiguro na ang titulo ay malinis.
3. Ako ay kasalukuyang nasa ibang bansa. Maaari ba akong magtakda ng ibang tao para mag-verify ng titulo ng lupa para sa akin?
Oo, maaari kang magtakda ng tao sa Pilipinas para mag-verify ng iyong titulo. Hindi kinakailangan ang authorization letter. Maaari mo ring i-verify ang titulo ng lupa sa pamamagitan ng pag-request sa CTC online. Maaari mong gawin ito kahit na ikaw ay nasa ibang bansa.
4. Bumili ako ng lupa, at sinabi ng nagbebenta na mayroon lamang siyang Tax Declaration. Paano ko masisigurong walang titulo ang ari-arian na binili ko?
Kung mayroon kang kaunting impormasyon tungkol sa lupa, maaari kang pumunta sa LRA Central Office o sa pinakamalapit na Registry of Deeds para humiling ng veripikasyon o pagsusuri/pag-aaral. Ang LRA ay maaaring magbigay sa iyo ng impormasyon na hinahanap mo.
5. Ako ay kasalukuyang nasa ibang bansa, at matagal nang pumanaw ang aking ina, na may-ari ng isang pirasong lupa sa Pilipinas. Paano ko malalaman kung may titulo ang ari-arian, at paano ako makakakuha ng kopya?
Kung ang iyong impormasyon ay ang address ng ari-arian lamang, maaari kang mag-umpisa ng iyong veripikasyon sa Assessor’s Office at humiling ng Tax Declaration ng ari-arian. Ang Tax Declaration ay naglalaman ng mahalagang impormasyon tulad ng numero ng lote at kung tunay na rehistradong may-ari ang iyong ina.
Kapag mayroon ka nang impormasyon dito, maaari ka ng magtanong sa Registry of Deeds sa lungsod o probinsya kung saan matatagpuan ang lupa. Maaari kang magtakda ng tao sa Pilipinas para mag-verify para sa iyo.
